第B34版:楼市观察
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· 预期买房 套牢了谁?便宜了谁?
· 没地的开发商就没出路?
· 新一轮观望期势不可挡?
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  2009 年 9 月 25 日 星期   重要律师声明
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预期买房 套牢了谁?便宜了谁?
  [背景阅读]

  被预期推高的房价

  综观今年房地产市场,“通胀预期”和“地王效应”成为两大助推器。二者的共同点,均是一种心理预期消费。问题就在于,既然是预期,就存在不确定性:买房防通胀在时下是不是一个伪命题?购房者是否有必要因为土地拍卖价格为两三年之后的“理论房价”埋单?遗憾的是,在没有弄清楚这两个前提之前,大批买房人已被卷入楼市。

  最新数据显示,城中的长江路九号、凯润金城新一批房源的均价已经超过3万元/平方米,河西新开盘售价冲击两万,江宁7000元/平方米以上的楼盘已过半。与此同时,开发商捂盘及抱团提价现象越演越烈。金九接近尾声,南京新房源仍屈指可数。为数不多的几个推盘的项目均选择了高价入市。以江宁为例,河定桥的双龙苑9月中旬开盘,成交均价约8000元/平方米,比8月的预期开盘价高了近1000元/平方米。科学园协众雅居推出260套小户型房源,均价为6000元/平方米,比前一批也高了好几百。恒大绿洲二期9月13日推出的精装修房均价7200元/平方米,与之前已不可同日而语。

  [专家分析]

  “通胀预期”沦为开发商的营销利器

  过去几个月里,越来越多的人出于通胀预期担忧货币贬值而买房。但是,通胀是否真的会很快到来?业界其实一直争议不休。一个不争的事实却是,包括南京在内,“防通胀”早已成为各地开发商鼓励市民购房的营销利器。

  “当前通货膨胀的预期并非是实际经济的表现,而是房地产开发商的一种住房营销策略,通胀预期已被夸大。”经济学家易宪容认为,开发商“买房防通胀”的逻辑其实是不成立的。一、在金融全球化的条件下,流动性过剩并非CPI上涨,而是资产价格先上涨。按照开发商的逻辑,住房也是一种资产,在CPI上升之前,住房的价格早就涨上去了。二、在这种条件下,买房人在整个经济价格膨胀很高的情况下才进入市场,这不仅不能够让人民币资产保值,反而是购买了泡沫很大的资产。

  资深地产策划人楚芸也认为,买房抗通胀与因为通胀预期买房不是一个概念。买房抗通胀是一种正常的理财行为,选择性比较强。而目前许多买房人事实上是属于通胀预期下的买房,比如原本这个房子是80万元,因为通胀预期导致货币向楼市集中,结果你花了100万元买入,这20万元泡沫短期内固然不会破裂,但回报空间已被挤榨。

  “地王效应”成为借机涨价的推动器

  “地王”被央企拿下,传导到商品房市场和二手房市场时,表现为房价预期上涨,而这种上涨有些是非理性的。

  南京大学经济学系副主任葛杨分析说,过去10多年里,中国的房价其实没有明显波动的阶段,一直是上涨的,它带给市民的房价上涨的思维惯性一定程度上影响了人们的决定。比如,“地王”的出现,容易认同新一轮房价上涨的说法,于是,二手房主借机涨价,买房人也甘愿埋单。事实上,房价的这种惯性不代表会一直存在。土地市场对于商品房市场的客观影响固然不容忽视,但土地价格对于现阶段楼市的即时影响,当前的确有非理性膨胀迹象。

  翠屏国际集团营销总监张鹏也表示,对于土地市场与即时房价的关注,要有正确的认识。因为,土地价格决定的是该地块上市时的房价,具体房价与届时的市场环境也有关系,确切讲应该是市场决定价格,而非成本决定价格。

  研究人士判断,目前房价大幅上涨的背后存在大量投机行为,社会实际的购买力很难长期支撑这么快速上涨的房价,未来楼市可能出现新的调整。不考虑自身需求和经济条件跟风买房是不理性的行为,建议谨慎出手。

  快报记者 刘果

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