【编者按】近段时间以来，包括北京、上海等几个房价地标城市的土地出让制度转型，需要格外注意。在这些地方的新方案中，都强调土地出让不再价高者得，公开的理由是，这样可以遏制地价，进而降低房价，体现土地的公益属性。但谁都知道，在权力寻租层出不穷的今天，“价高者得”的土地招拍挂制度，正是相对透明的领域，是权力侵蚀难度较大的领域。如果土地出让抛弃了相对透明的“价高者得”，权力寻租的风险必然加大。下面这篇文章，不仅有助于我们冷静地观察土地出让制度的这次“创新”，更能让我们以此为契机，重新思考政府与市场的关系。

　　以压低地价来压低房价是个美好的幻想。无疑，高地价抬高了房价，但我们无法倒推，认为只要压低地价就能压低房价。土地拍卖不再价高者得，就是放弃相对透明的价格依据，将土地出让重新置入寻租空间巨大的暗箱里，让地价再次进入双轨制，这是市场体制的倒退。谁也无法保证，不以报价来衡量的土地出让，不会出现巨大的腐败。

　　因为房地产价格节节上涨，土地招拍挂制度即将调整。

　　4月10日，国土资源部将公布包括北京在内的全国的住宅土地供应计划，招拍挂的模式如何调整，届时将正式公布。此前，有媒体报道上海“莘庄地块”将采取招标形式，在这一出让形式中，报价将只占30％的因素。这是上海多年来“价高者得”土地出让方式的第一次转变。（4月7日《中新网》）

　　调整土地招拍挂制度，其实质是否认价高者得，使愿意让出红利的开发商成为土地市场的主角。

　　土地与房价关系密切，高地价推高了房价。由此得出的结论是，压低地价，进而压低房价。经济学家厉以宁建议，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地”，而是“价低者拿地”。即企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，出价最低者将最终中标。若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。

　　以压低地价压低房价是个美好的幻想。无疑，高地价抬高了房价，但我们无法倒推，认为只要压低地价就能压低房价。

　　压低地价进而压低房价，需要满足几个前提条件。首先，政府必须规定开发商把低地价红利让给购房者，这也就意味着政府必须直接给楼盘定价，不允许开发商高价推盘；其次，地方政府低价出让土地不存在官商勾结、政府部门或者官员个人寻租的猫腻；第三，房价与地价没有增值前景，或有极大的税收风险，使投资者知难而退。

　　上述几个条件，现实中恐怕一项也无法满足。由政府部门直接给楼盘定价，这是不可能完成的任务。市场化商品房体系由政府定价，那就不是市场。政府直接定价，是市场体制的倒退。而以法律严惩土地出让中的官商勾结现象，也是无法完成的任务。经济适用房成为寻租者的乐园，迄今无法解决。土地市场的寻租空间比经济适用房要大得多，相应的，寻租现象也会比经济适用房大得多。

　　土地市场之所以废弃划拨，转而采用招拍挂制度，除了可以推高地价外，还有一大原因就是不透明的土地市场寻租现象严重，私下交易屡禁不止。现在禁止价高者得，相当于土地价格再次进入双轨制阶段，一是市场价、一是招拍价，中间差价有极大的可能被有权有钱者拿走。

　　4月5日《每日经济新闻》报道，福建省福州市将在下个月挂牌转让一幅2800亩的大型地块。值得注意的是，这块地的准入条件近乎苛刻。有网友指出，实际上该地块的买家早已内定，因为按照设定的标准，只有世纪金源一家符合条件。虽然地方政府否认，但相信答案将很快水落石出。事实上，不止福州，仅笔者听到过的土地招标寻租就不下三起。

　　有理想主义者会认为，只要监管住政府寻租就万事大吉。如上海“莘庄地块”采用招标，报价只占其中30％的因素，主要是看开发商的综合实力。其中技术因素非常重要，例如规划方案做得好不好、资金实力够不够、社会影响好不好等。由专家评审团综合评审后投票决定。请问，如果能禁止地方政府寻租，房地产市场还会有经济适用房用地造别墅的事件吗？再说，专家就一定不寻租吗？

　　在诚信不佳的市场，用最简易、最透明的办法可以获得最好的效果。两会后，国土部发布《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，强调“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。土地市场价高者得，而后让开发商满足50%保障房的比例，推出物业税，加上检测专家严把楼盘质量关，一切问题将迎刃而解。

　　（作者系资深财经评论员）