第A15版:时评
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  2009 年 8 月 5 日 星期   重要律师声明
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缓解土地危机是解决高房价的核心
  【财经纵横之叶檀专栏】

  近日国土资源部与开发商之间的相互指责让人印象深刻,国土资源部认为,土地不是高房价的核心,而开发商认为此说掩耳盗铃。双方举出的数据南辕北辙,事实到底如何?

  在招拍挂之后,土地供应一直处于供需失衡的紧张状态,尤其在一线城市,更是严重失衡。据王克忠先生预计,从2004年实行招拍挂开始,上海在未来10到15年城市发展土地用量缺口高达351平方公里。

  现在土地供应有多紧张?根据国土资源部的内部测算,在国家新增4万亿投资中,大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算,两年内需要的土地是一百多万亩,其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩,用地存在很大缺口。4万亿带动的地方投资达到20万亿是普遍预期,仅仅因为这些投资,土地指标就存在超标的可能。事实上,从2005年开始,土地供应计划由于种种因素,一直无法完成。

  据陈宝存先生观察,相对于工业项目,很多用地紧张地区对于房地产项目的供地热情下降,因为一次性获利的房地产项目不如工业项目税收来源稳定,可以解决就业难题。国土资源部公布今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元,同比减少16.2%,平均价格则下跌28.4%。全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道,同比下降了0.88%。平均地价下跌的主要原因,就是工业用地招拍挂价格拉低所致。

  我倒不认为这是地方政府想抑制房地产业,而是在信贷扩张之时争先恐后要搭上末班车,从中央政府与银行拿到钱,由于土地规划不得不挤压商品房用地,对地方政府来说,是鱼与熊掌之间的选择。但地方政府也不会就此罢休,商品房土地供应减少,就用饥饿式推地法,提高土地价格,用更少的土地获得更高的土地收入。羊毛出在羊身上,最后由消费者买单。

  无论如何,一线城市房地产价格与“土地危机”有着直接联系,这直接导致了恐慌性预期。“雷神”任志强提出,截止到6月份,土地供应总量大幅下降,到6月份为止,商品房新开工面积和去年同比下降了10.4%,但销售增长了31.7%,这说明恐慌在制造。

  缓解土地危机比较切实的办法是,地方政府推出明确的土地供应规划,避免地价恐慌式上涨;其次,增加容积率,以直接增加土地的使用效率;第三,在目前集约化用地浪潮中,由政府与宅基地、承包地拥有者共同享受土地资产性收益,后者拥有土地交易监督权;最后,在上海、广州等城市,不必对农业用地强求一律,人为制造供需矛盾。缓解土地危机,不仅可以缓解高房价,还可以逐步将地方政府从土地财政上解脱出来,但目前的财税来源不变,土地危机就难解。

  (作者系资深财经评论员)

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