在表现活跃的背后是供应量持续放大。据官方数据，南京2008年总价在1000万元以上的别墅，上市137套，成交41套，年度供销比为3.3。今年1-5月，千万级别墅新上市75套，实际成交11套，供销比6.8。记者调查发现，也有一些千万级别墅，一直销售不畅。

　　按照南京大学社会学系主任周晓虹的观点，一个社会群体中，约有5%的比例为金字塔塔尖的人群。按照南京600万人口计算，至少有30万人为金字塔尖人群。消费南京几百套千万级别墅，似乎不难。不过，这是理论推论，在现实中，这些人中并非所有人都会买顶级别墅，而且买南京顶级别墅。南京工业大学房地产经营管理系副教授吴翔华就指出，一套总价超过800万元的别墅，它的竞争对手将扩大到上海、杭州、苏州等城市的项目。

　　不过，在开发商看来，不能单从供求关系角度去衡量千万级以上的别墅。“每一套千万级别墅都有支撑点，钟山国际高尔夫卖的是球场，锋尚卖的是主城区位和科技节能，钟山美庐卖的是文化，绿城卖的是品牌。一个好作品，也许供不应求；泛泛的产品，供大于求也不意外。”张飞认为，在顶级别墅市场，供求关系是“相对论”。

　　仅凭图纸就卖出六套价值千万别墅的锋尚副总刘宏说：其一，六套别墅的业主全部是南京人；其二，由此推论，南京隐富人群是个未知领域。这一点，张飞认同。金陵置业总监秦晓晖认为，别墅价值包含两个方面，一是资源占有，比如山水、高尔夫；二是物理属性，即居住价值。市场上这批千万级的别墅做到了这两点。