“我的车子凭啥不能停在小区？”“我买不到车库怎么办？”“开发商为何将车库卖给小区外的人？”《物权法》公布前，有关小区车位的纠纷层出不穷。而《物权法》颁布后，有关“小区车库”的规定，又被很多人称为“最令人担心”的条文。如何深刻理解《物权法》相关规定？昨天上午，江苏君远律师事务所主任、资深房产法律专家李淑君做客生活南京网站（www.lifenanjing.com.cn）视频在线栏目，与读者进行了交流。

　　我买不到车库，咋办？

　　黄先生：我刚买了辆新车，但小区车库已经被开发商卖光了，而且我听说其中一些车库被开发商卖给了“外人”，我该怎样维权？

　　李淑君：《物权法》第74条强调，小区车库首先应满足业主的需要。如果业主已经满足，或者已经满足了一部分业主，其他业主没有需求，按照这个规定的理解，开发商是可以自行处置车位。像黄先生这种情况，就需要和持有车库所有权的“外人”进行协商。

　　但由于该规定太过原则，容易引发新问题：正常情况下，小区建设以后，只有一部分有车业主和即将买车的业主去购买车库，而大部分业主并没有购买车库。在这种情况下，这些没买车库的业主，可能在几个月或几年后提出购买。《物权法》没有说明开发商需要在多长时间内满足业主需求，这在现实操作中容易引发争议。

　　事实上，南京市在2004年就出台了《商品房若干房屋转换规定》，房地产开发企业可销售的业主专用机动车位，应该向物业管理区域的业主出售，不得向非物业管理区域的业主出售。商品房销售完毕之前受此限制，销售完毕之后不受此限，这比《物权法》规定更详细一点。

　　公用车位如何使用

　　张小姐：公用车位是业主共有的，我是小区业主，就不应该交钱，为何小区物管将我的车拒之门外？

　　李淑君：地面上的车位占用了业主共用面积，属于共有。但共有使用也要按照一定的规则，不是说每个人想使用就可以使用。对于业主共用的车位，我们建议可以采用摇号，或者竞标的方式，由业主在有偿的原则下，通过业主自治的方式来使用。

　　快报记者 宗一多