“有了这个‘菜单式’的物业等级收费标准，将彻底改变过去大包大揽的物业服务收费方式。”东南大学物业管理研究所所长黄安永说。对于老百姓关心的几个热点问题，南京市房产部门和物价部门进行了一番详细解释。

　　五个等级组合有讲究

　　在《标准》中的第一个项———综合管理标准中，保修、投诉类别的一级服务分为“急修”和“小修”，前者要求2小时内到达现场处理，后者要求5小时内完成。而五级要求接到任何保修电话30分钟内到达处理，小修在一日内修复。一级和五级的费用是从0.06元涨到0.27元。

　　南京市房产局副局长郭宏定说，小区的综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准选择相应类别，但保洁、绿化服务标准可向上或向下各浮一个等级。比如，综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备维修养护服务等级应在二类中选择；综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备维修养护服务等级应该在三类中选择。

　　临时想增减投票决定

　　如果在《标准》实施前，一些小区已经签订了“前期物业服务合同”，他们的服务、收费标准如何执行？小区合同未到期，有业主或物业管理企业提出要对照《标准》增加或减少服务和收费的标准，又怎么办？

　　南京市物业办主任潘文辉表示，一些小区签订物业服务合同尚未到期的，仍按原合同约定执行，合同到期后应按新《标准》约定。如果一些小区尚未成立业主大会，前期的物业服务收费标准仍按原标准执行。至于一些要求增加或减少服务项目的，应该由业主委员会与物业管理企业协商草拟合同更改条款，经全体业主所持投票权2/3以上同意，即可调整约定的服务和收费标准。

　　电梯运行费不包括电耗费

　　此次《标准》对电梯服务收费标准统一定为每月0.25元/平方米，不再细分等级，有电梯的小区电梯维护费用将直接加进物业服务费中计算。不过，如果实际的电梯维修保养费用与每月0.25元/平方米的收费标准出入较大怎么办？

　　张瑞忠表示，如果有出入，在《标准》中也附加了说明条文：可以参照公式计算，具体公式为“电梯收费标准=小区年电梯总费用÷总台数÷总建筑面积÷12个月”。值得注意的是，电梯运行的电耗费用没有包括在电梯运行费用价格中，应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。

　　保绿费分两种方式计算

　　在对公共区域的绿化日常养护上（保绿），这次收费分为按绿地面积计算和建筑面积计算两种方式，按绿地面积计算是按年设置的收费标准（分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12），按建筑面积计算是按月设置的收费标准，以绿地率30%、容积率1.5为基准代入公式计算，即：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷1.5÷12。

　　快报记者 尹晓波