从房价暴涨、排号摇号、调控打压，到目前楼市的“死气沉沉”，房地产市场的变幻莫测让人紧张得喘不过气来，而今年的五一假期，楼市销售量也是一片愁云惨雾，人们在楼市的传统旺季内，似乎已经“忘记了房子”。有楼市专家分析说，楼市销售量的“见底”，表面上看像是楼盘开盘太少的原因，实质上却是买卖双方暗中较量博弈的一个结果。
□ 快报记者 尹晓波
楼市销售一片愁云惨雾 资料图片
数据
3天认购新房150多套
官方网站南京网上房地产数据显示，5月1日，南京市新商品住房认购13套、成交2套；5月2日，认购11套、成交0套；3日（截止到19点）认购127套、成交1套。3日认购量为什么突然猛涨？原来是个别楼盘集中上传数据的结果，其中江宁的金域蓝湾一家楼盘就有62套之多，六合一家楼盘也占据了41套的认购量。
“和去年简直没法比啊！”南京一家民间房地产研究机构的研究员说，去年五一节3天假期内，南京市新商品住房共计认购929套、成交281套，光江北的浦口区三天就卖了近360套，而今年的3天时间，浦口区总共才卖了10套房子，有些楼市板块甚至是交了“白卷”。同样，即使2008年的楼市淡季，“五一节”假期的新房也达到了认购993套、成交59套的较好成绩。
3天的认购量还不足200套？有业内人士表示，这样的成绩其实也很正常，现在正处于楼市的微妙期，谁还敢买房子呢！而本身在节日期间开盘的楼盘也只有寥寥一两家，在号称“史上最严厉”的楼市调控政策面前，市场上对房价都有了下跌的预期，政策已经立竿见影了。
心态
买方卖方“对峙”都在观望
3月份南京的楼市像被“打了鸡血”一样疯涨，现在的楼市就像“瘟鸡”一样，买卖双方都在观望。买房人期望房价下跌，而开发商则频频推迟开盘时间，期待政策的转向，双方呈现出一种对峙的态势。
买房人：很庆幸3月份没买房
“国家这么多的政策密集轰炸，就是要打压房价的。”市民方女士说，今年3月底，她一家人在河西的某小区看中了一套二手房，110多平方米的，“想买了改善居住环境的”，当时房主要价230万元，本来都谈好价格了，“结果房主突然要求税费也要我承担，一算有10多万元呢，当时一气之下就没买”。前两天问了那个小区的二手房价，有的挂牌价只要200万多一点了，现在一想，幸亏没买，“再看看，估计房价还要降”。
在南京已工作3年的小李也有点“幸灾乐祸”。他说，今年春节时，看到房价一个劲地涨，还后悔没早点买房，现在很庆幸啊！如果去年买了，现在肯定要后悔死。记者调查发现，不管是买新房还是买二手房的市民，普遍的态度是“观望”。
开发商：吓得不敢开盘
江宁一家楼盘的开发商调侃说：“在这轮调控面前，不光买房人选择观望，我们也在观望，观望楼市的冬天有多长”。他说，他们原定6月份开盘，之前已经有了1000多名登记的意向客户，最近让销售员回访客户发现，他们一张口就问“你们房价降了多少啊”，这样的市场谁还敢急着开盘呢！肯定要推迟了。同样，河西几家新楼盘，早在去年底就放风说“金三银四”要开盘，结果到五一才有部分楼盘亮相，并且还不是开盘。以一家新盘为例，在去年12月份就具备了销售条件，但一直以“样板房改造”为由，不断地拖延开盘时间，之前甚至有风声说要卖到2.5万元/平方米以上，现在再问售楼处，说辞成了“开盘时间未定，现在不对外报价”。
南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，对于一些没有领取商品房预售许可证的楼盘来说，楼市疲软的时候，还可以有不领证的“变相捂盘”方式等等，倒是一些已经领证的楼盘，就“骑虎难下”了，4月20日以后新领证的楼盘必须要在10天内开卖，没人买的话，他们开盘又卖给谁？可以判断说，房价肯定要降了，但究竟降多少，现在就是一个僵持不下的关键时刻。
披露
细则出不出要看市场变化
在北京、浙江等多地出台楼市细则后，南京是否也会出台楼市细则呢？何时出台？南京市住建委一名相关人士昨表示：“南京一直在研究和学习国家的通知和文件，已经做好了政策方案的储备工作，但最终出不出台，还要看楼市的变化”。
“我们一直在盯着南京房地产市场的变化。”南京市住建委该名相关人士表示，如果市场达到了预期的效果，投机客被挤出去了、房价也合理回落了，短期内不会急着对楼市再出更为严厉的政策。而按照“国十条”的精神（第九条：加大交易秩序监管力度），南京市住建委、工商局、物价局已经联合发布了为期40天的联合检查通知，这本身也是一种执行中央政策的姿态。
此次北京的楼市细则规定“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”，南京是否也会借鉴？这名人士表示，因为猛烈的房贷政策已经降低了房价预期，近期南京的楼市销售量已经直线下滑了。他表示，南京是否要出台具体的楼市执行细则，并不是绝对的，中央的精神也是针对“房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的“近期部分城市”，而南京这次三部门进行的的联合市场大检查，也是先行从市场的销售交易环节上来规范房地产市场秩序，核心的内容就是“查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为”。
新政后第一拍，地价要先跌？
动向
在房价交织未见分晓的同时，南京市国土局本周五将对外出让两幅住宅地块，总面积17.7万多平方米并且都是之前的“地王邻居”。在“国十条”的调控之下，土地的价格还会上涨吗？
出让公告显示，城东的栖霞区马群大庄5号地块，面积97396.2平方米，底价4.09亿元，容积率1.2，折算楼板价3499元/㎡；城南的雨花台区西善桥街道贾东一二地块（东至规划道路、南至绕城公路），出让面积79715.6平方米，底价4.46亿元，容积率2，折算楼板价为2797元/㎡。 对于马群大庄5号地块而言，早在去年10月20日，保利地产拿到了附近的马群大庄6号地块，出让价从9.5亿元飙到了17.9亿元，楼板价6956元/㎡。
同时，因为国土部此前的“国19条土地新政”，两幅地块的竞买保证金比例也从原先至少15%提高到了20%，其中马群大庄5号地块保证金为8200万元、贾东一二地块保证金为9000万元。“土地拍卖要想再创天价，估计比较困难。”南京网博机构总经理孙海说，从这轮调控来看，预计在相当长的一段时期内，各地的“天价地王”纪录或将暂告一段落，南京也不例外，土地拍卖价格走低的可能性极大，就目前僵持的高房价而言，地价或将先于房价下跌。
房价如何走 专家有争议
声音
这次国家楼市新政出台后，专家学者和业内人士普遍认为是动真格的，楼市很可能进入下行通道，但房价如何走、跌幅有多大、调整持续多长时间，专家们众说不一。
“这次国家出台的房地产新政，体现了中央政府把房价调整到理性水平的强大决心。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说，这次密集出台的楼市调控政策，说明决策者真正意识到了过旺的需求才是房价虚高的主要原因，第一次拿出了控制房地产需求的系统性政策，如果这些政策落实到位，深圳的房价一定会走进下降的通道。不过，要让楼市长期回归理性，房产税的出台还是不可回避的。
“虽然这次调控力度很大，但我还是有个隐忧”，高海燕说，这次的调控政策几乎全部是有关银行信贷的，但实际上据多年的了解，在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，很多楼市的强力消费者，买房、炒房是不依靠银行贷款的，“今年深圳第一季度豪宅市场很火爆，实际上今年银根比较紧，很多购房者根本就不从银行贷款，一次性付款了事，他们出得起”，高海燕说，这种情况同样出现在内地三线城市，因为房价较低，很多买房者、炒房者也不用银行贷款，对于这种情况，单纯的信贷政策调控是不起作用的。
“因此我认为，这次楼市新政在一段时间内会取得阶段性成果”，高海燕说，但是要让房价长期保持在理性水平，还应该有一件武器———物业税，以税收手段限制个人拥有多套房产的行为，才能从根本上“管”住那些财大气粗、房产消费能力超强的炒房者，让房地产市场的供求长期平衡，房价不致大起大落。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示“这次中央的调控政策是空前严厉的，但实施效果要结合执行情况综合评估。”他认为，市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2007年，因此不会出现2007年持续大跌的格局。然而严厉的政策肯定会对市场产生影响，房地产市场的成交量会有一定萎缩，成交价格也将出现震荡。经济参考报
