记者于北京、上海、深圳三地调查发现，与二套房首付5成、利率已普遍收紧不同，几乎所有银行对三套房及以上住房的贷款审批，都陷入停滞状态。目前可以确定的是，房贷新政将 “新老划断”，对存量房贷客户不作要求。“预计4月底前所有银行房贷细则会出齐。”三地银行面临的共同悬疑是：谁将最终敲定哪些地区的三套房停贷？二套房的界定标准究竟如何？

　　三套房停贷区域，谁敲定？

　　国务院要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。新政的关键是，如何定义“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？

　　国家统计局统计显示，2010年3月，全国70个大中城市中，与去年同月相比新建商品住宅销售价格涨幅最大的5个城市是：海口、三亚、温州、金华、广州。二手住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是：三亚、海口、深圳、温州、银川。“如何界定房价上涨很快？横向比较还是纵向比较，环比还是同比？”

　　事实上，由银行来认定“区域”非常困难，一则是认定标准不清晰，二则如果各家银行在各地区执行政策不一样，房贷政策执行严格的银行势必市场份额会萎缩。也正因为此，各银行目前对三套房政策暂不明确。“我认为还是应该由各个地方政府自己来出台政策。”上述银行人士称。不过，地方政府财政收入依赖土地出让金，它的利益也与地产价格息息相关，因此，地方政府对房地产新政的态度难免暧昧不清。

　　多套房按套数界定？

　　按国务院“更为严格的差别化住房信贷政策”要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

　　二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带。通知里提到，“人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”市场解读是，二套房的认定标准将越来越严，甚至可能不按贷款次数，而是以家庭名下的房产套数来界定，后者明显比前者苛刻。

　　有媒体报道，对于新增客户，银监会相关领导明确批示“不以贷款发生为界限，严格按照首套、二套、多套”。言外之意，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。

　　一家商业银行人士告诉记者，今年1月以来，他们已逐步取消对改善型住房房贷的优惠，也就意味着，不管人均面积是否低于当地水平，不管贷款是否还清，只要贷过款，都算做第二套房。事实上，即便国家出台二套房认定标准政策，在实际操作中，仍广泛存在“规避”的变通情形，首付成数也可灵活处理。此前，深圳就存在银行客户经理与房产中介人士私下“合作”，以客户“假离婚”的形式，将二套甚至多套房客户包装成首套房客户，拿到低首付和优惠利率的情况。21世纪经济报道