近日，南京二套房贷收紧成为现实，不仅四成首付已成定局，连贷款利率也有全部执行基准利率1.1倍的趋势。今年1月份，多家银行房贷额度吃紧。某银行房贷部工作人员私下告诉记者：“1月的最后十天就不用申请了，没戏。”甚至有中介公司称四大行已暂停房贷。这可难住了改善性需求者和投资客。不过，至今仍有中介公司声称“有操作空间”，纷纷想招数。

　　招数1

　　“借腹生子”冒充首次购房

　　所谓“借腹生子”，是借他人名义买房、贷款、卖房，真正的房主坐收渔利。

　　据一位资深经纪人透露，买房人可借名下没有房产的亲戚或朋友之名买下升值潜力较大的房源，“当然，这需要中介方、名义上的买房人、实际出资人私下签署协议，约定房产的使用、处分、收益权利，并将该协议通过公证处公证。”比如，投资客张华假借手上没有房产的王强的名义投资房产，通过中介操作，王强以首套房的贷款条件购房并持有房产，但幕后真正的房主却是张华，待房价涨到张华的心理预期，他再委托王强售出房产，并按照约定的收益分成。

　　“如果信不过外人，也可以找自己的亲戚，关键是要互相守信。总体来看，这种方式能降低投资成本，在房价处于上升通道的市场背景下，投资者获利仍很可观。”该经纪人说道。

　　[记者点评]

　　慎重！亲兄弟还明算账

　　虽然该方式钻了空子获利，但风险也不小。江苏东南律师事务所律师魏伟认为，此举是“以合法的名义掩盖违法的事实”，一旦生出变故，很可能导致约定无效，而且公证处也基本上不会为这种约定进行公证。记者随即联系了南京石城公证处，工作人员王小姐告诉记者，虽然该协议是双方自愿达成的，但对于这种本身就违法的行为，一般不予公证。而且，当前房屋实际产权以物权登记为准，万一遇到房价上涨，房产证上的产权所属人要出售房屋，即使诉诸法院，判定结果也不太可能如当初实际买房人所愿的那样，说不定还会“人房两空”。而对于被借用名义的那个人，真正面临买房时，有可能自己的首套房产被视为第二套房。

　　招数2

　　“阴阳合同”转嫁首付压力

　　目前正值楼市淡季，是改善性需求者淘房的好时机。但由于二套房政策吃紧，首付必须4成，使得部分购房者将面临更大的资金压力。不过，部分中介的经纪人仍有招数，做高总价申请更多贷款，减轻购房人的首付压力。

　　据记者采访了解到，做高房价以期更多贷款，转嫁首付压力的事情在近期颇为常见。比如，要买一套总价100万元的房产，但目前手上只有二三十万元，远远达不到首付4成的条件，此时，中介公司就很可能推荐这一招数——联合评估公司做高房价，将100万元的总价评估到120万元，就可以贷到72万元的款。也就是说，买卖双方会签署两份合同，拿总价120万元的合同去办理过户并申请贷款，但实际上执行的却是总价100万元的合同，如此一来，买房人就可以贷到更多的房款，不仅能偿还首付的借款，甚至还会有所剩余。

　　[记者点评]

　　当心！画虎不成反类犬

　　做高总价以期获得更多贷款，或者做低总价试图避税，都是二手房买卖过程中较为常见的手段，但二者均藏有风险。目前，签“阴阳合同”虽然有利于买房人贷更多的款，但卖房人所需缴纳的个人所得税也会随之提高，卖房转嫁了这部分费用，买房人就要多付出一部分资金。另外，如果买方因故不能按期支付甚至拖欠房款，卖房人将会陷入尴尬局面；如果卖房人反悔，要求购房者按合同价支付房款，买者就要面临巨大的经济损失，而且一旦卖方因房款拖欠而起诉买房人，法院还有可能因交易违规而判合同无效。快报记者 张玮玲