 | ■营业税征收年限的“2年改5年” ■拿地首付比例不低于50% ■“国11条” ■5年内普通住房转让差额征收营业税 ■严打哄抬房价和捂盘惜售 …… |
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昨天，国务院办公厅签发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”）一经公布，再度引发楼市“震荡”。其中最为核心的调控政策，是明确了“二套房贷首付比例不低于40%”和“以家庭为认定单位”。这次新政的出台，对楼市意味着什么？高房价在这新一轮政策的“围剿”下，还能挺多久？房价的回调预期真要“说来就来了”吗？
□快报记者
王海燕 尹晓波
“国11条”
1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设
2.增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率
3.加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
4.继续实施差别化的住房税收政策
5.加强房地产信贷风险管理
6.继续整顿房地产市场秩序
7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理
8.加强市场监测
9.力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题
10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度
11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制
调控措施
一个月“9道金牌”
从去年12月7日到今年1月7日，国务院及住建部、国土部、财政部等多个部委，从抑制到遏止房价上涨过快、打击投资投机“炒房”需求为“落脚点”，中央调控之声不绝于耳。短短一个月，国家已经连续九次将矛头直指房地产的调控。
具体有：营业税征收年限的“2年改5年”、拿地首付比例不低于50%、5年内普通住房转让差额征收营业税、600名副市长进京商议房产新政、严打哄抬房价和捂盘惜售、国土部严打囤地并督办全国18宗房地产闲置土地等，直到这次“国11条”的出台。
新政诠释
“利剑”直指信贷环节
业内人士诠释说：相对于此前国家各部委及江苏省、南京市出台的多项政策而言，此次“国11条”最新的就是“两个差别化”和“两个进一步”的提出，调控的“利剑”也直指房产调控最为重要的信贷环节。
政策的五大方面：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。
“两个差别化”
1.加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2.继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
“两个进一步”
1.进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。2.国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
一个月“9道金牌”调控房价过快涨幅
信贷风向
利率价格战或将延续
“二套房贷的政策也该出台了，这在我们意料之中。”昨天，南京多家银行房贷部门的负责人在接受记者采访时均没有表现出惊讶。他们认为，这一通知至少明确了两点：“即使是贷款还清也要算第二套房”、“明确以家庭为单位来认定第二套房”。
不过，银行人士也表示，信贷收紧了一方面意味着今后买房只要是第二套，首付必须40%以上；另一方面首付比例的认定虽然明确和严格了，但利率各家银行依然可以自行定价，估计打价格战的竞争态势还会延续。
南京一家股份制商业银行相关负责人坦言：“南京的银行很多，竞争非常激烈，可以说是白热化的”。现在年初正是购房放贷的高峰期，大家都会抢客户，既然监管层都明确了“利率按照风险定价”，那么至于打几折，就完全看银行自己来认定了，“估计7折、72折、8折等各种利率将继续存在。”
贷款还清也算二套房
今后贷款还清了都要纳入二套房贷的范围。“这次通知规定的对象是已利用贷款购买住房、再买第二套房的，从字面理解，就是只要利用过贷款再买房的，不管你贷款还没还清，都算第二套。”南京一银行房贷部负责人表示，如果银监会再出详细通知，明确只要是已经贷过款的，不管还没还清都要算第二套的话，那么相当一部分人群的购房都要被认作是第二套了，首付将一律不能低于40%。
不过，也有一国有银行房贷部的工作人员认为，其实原来监管部门也一直这么要求的，但是有的银行在操作时会打擦边球，还清就不算，“我个人觉得具体认定标准还要等总行的进一步认定”。
明确以家庭为认定单位
通知中明确，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”南京一家银行房贷部负责人认为，“明确二套房贷是以家庭为认定标准，是最新的变化。”
这位银行人士说，“变化就在这个家庭上，后面括号里还明确了包括借款人、配偶及未成年子女，原来的规定并没有这样明确”，目前南京绝大多数银行在认定二套房标准时，其实已经以家庭为认定标准了。据介绍，南京还有个别银行以借款人为认定二套房的标准。也就是说，如果第一次贷款是以丈夫为主贷人，那么第二次贷款以妻子为主贷人，同样可以享受首套房的贷款优惠。但是，多家银行表示，这次国务院的通知中明确了是以家庭为单位，以后个别银行也很难打上这个“擦边球”了。
首付50%传言不攻自破
孙小姐半个月前刚刚买了房子，她几乎天天盯着银行房贷部的工作人员，因为她担心如果二套房贷首付真的像传言那样必须达到5成，那么她就得多付20多万元的首付款。
“去年底国家出台了一系列调控房地产市场的政策，有传言说贷款首付要提高到5成以上，我正好是去年底买的房，但是款还没放下来，一直担心房贷政策真的有变。”孙小姐说，为了买这套房子，她已经把所有积蓄都掏了出来，如果首付多付一成，她就买不起了。
“这次通知下来，我心里反倒落下块石头。”她说，和其他房地产市场调控政策相比，她觉得这次通知中对贷款政策是放宽的。的确，对于孙小姐这类买房的群体来说，他们认为房贷政策是松动的，依然是一个利好消息。
对市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传闻，银监会日前也回应称：银监会并未就二套房贷出台新的政策，对于提高首付比例的说法，请不要误传。此次，“国11条”的出台，也印证了银监会的这一回应。
官方回应
三年住房建设规划
近期出台
“这次应该是个更加细化的具有纲领性的国家通知性文件。”南京市房产管理局一名官员表示，早在去年12月25日，南京市政府就出台了《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展意见》（“市20条”），对国务院之前的各项精神已经“落地”予以细化。
这名官员说，南京的20条还是很完善的，从今年1月1日起已开始执行。据记者了解，今年南京将开工建设650万平方米的保障性住房，而今年“市场化”的商品住宅上市量才800万平方米左右。
在此次的“国11条”中，提出了“2010－2012年住房建设规划”的三年规划以及“明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求”，之前南京的“市20条”并未过多提及，南京又将如何落实？“住房建设规划已经在研究制定，近期肯定会适时发布。”南京市房产局副局长郭宏定透露说，包括为解决“夹心层”居住的公共租赁住房等，一系列的办法也在研究之中，已经确定是“青年人才公寓”和“公共租赁住房”的称谓，今年肯定要开工建设。
至于这次国务院再提套型比例结构，是否意味着针对普通住房的90/70政策（90平方米以下住宅套型要占70%以上）要“重出江湖”？对此，相关人士表示，这个政策其实一直没有正式取消，只是在2008年楼市不好的时候，都在出台“救市”政策，在土地出让条件中就取消了这一限定，“下一步也将考虑予以明确”。
