眼见新一轮楼市调控“山雨欲来”，开发商居然还能逆市喊涨，究竟是什么给了他们这样的底气？

　　就在快报记者采写本组稿件之时，又有新政传来：财政部和国家税务总局出台规定，对五年内普通住房转让按差额征收营业税，而非2008年12月以前的按全额征收。继税收、土地、房贷等各方面政策陆续有收紧之势后，营业税细则又突然对普通住宅“网开一面”，如此“温柔”的政策只能让那些一套房还没有的准购房人们干着急。

　　土地首付提高

　　城东新“地王”只高兴不后悔

　　12月17日，南京马群G67地块，在14家开发企业的争夺之下，激战36轮拍出了13.9亿元的高价，折算楼面地价高达10780元/平方米，刷新了保利地产G52地块楼面价6956元/平方米的纪录，成为南京城东新“地王”。

　　而在此前，中央经济工作会议要求稳定房价、营业税“2年改5年”等调控风声已现，但招商地产当日在南京高价拿到该地块后，不仅该公司上下非常兴奋，他们也受到了业内众多同行的祝贺。可就在第二天，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》见诸媒体，该政策将开发商拿地的首付款比例提高到了五成。这一《通知》被业内视为地根收紧的信号，发文次日，沪深地产股全线大跌。

　　招商地产此时又做何感想？记者再次回访，该公司营销总监孙海却十分镇定，他表示：仅以G67地块论，等到明年中旬转化为住宅上市，仍有利润空间。“整体趋势来看，任何政策出台的目的都绝非打压市场，而是希望市场稳定、发展。土地出让金首付提高，清理闲置土地，本质上都是对开发企业的梳理，避免一些企业过度开发、炒地囤地、无序干扰市场。当然受此影响最大的是中小企业，对有实力的大型房企影响很小。”

　　而南京房地产界，孙海的同行们此时还更对招商地产多了一丝艳羡。因为业内普遍认为：土地首付5成，可能导致资金实力更庞大、盈利状况不必定时向股民交答卷的央企今后会垄断土地市场。12月22日，就在楼市政策不断出台之时，“华南五虎”中的富力、雅居乐、碧桂园三家上市公司联手，以255亿元竞得广州亚运城地块，创全国地王新纪录，该地块总建筑面积438万平方米。“现如今，上市公司拿地都成问题，国内大牌上市公司都联合抢地，招商一家能赶在央企垄断前在南京单独拿到地已算是不错的，至少避免因缺地而带来的生存危机。”

　　二套房首付5成？

　　房子太贵本来就贷不足5成！

　　紧随土地政策，房贷方面近日也传出了“二套房贷首付上调到50%”的消息。记者就此向南京多家银行求证，各家银行却大多对此消极回应“没接到通知、和以前一样”。记者调查发现，因为南京房价大多已达100万-200万一套，贷款在100万以上的客户并不多见，市场反应冷漠多是因为“受此举影响的人群的确不多”。

　　南京一家国有商业银行房贷业务部的负责人告诉记者，银行方面的贷款的确开始有所收紧，至于二套房的首付比例，根据不同客户的情况，首付比例有所不同，但都在四成以上，利率上浮10%。

　　但多数银行及购房人对此却并不敏感。某国有商业银行的房贷部的工作人员向记者透露：该行目前贷款购买二套房的客户，首付不少已达到了七八成。“这些客户一般在主城都有一套房，二套房一般选择奥体等潜力地区，购买新房也有今后改善居住的想法，价格都达到了200万以上。5成首付？人家本来首付就至少100万-120万，贷款60万-80万，公积金加少量商贷就成。贷款超过100万的并不太多，因为那样即使是七折商业贷款月供也要达到4865元/平方米，加上如果原来的首套房还有部分贷款未还完，理财上一贯保守的南京家庭很少愿意承担太高的月供。”

　　至于购房人选择主城二手房或小户型商品房来投资的，“就算是房子总价100万左右，本来首付4成，许多家庭设置的贷款量最多也就是60万左右，首付提高5成也就差个10万元，找亲戚朋友凑一凑也不是什么大问题！”就此，易居·克而瑞南京房地产研究院研究部经理王鹏认为：这一政策仅仅向南京楼市传递了一个信号：房贷政策也有可能调整，实际影响微乎其微。

　　营业税差额收取

　　楼市仍未完全排斥投资客

　　同时，最新的“营业税2改5”细则的出台，则更被业内认为，弱化了原政策的力度。

　　“举个例子，一套100万买进200万卖出的房子，按全额征收营业税是11万元，按照差额征收是5.5万元。政府对普通住宅全额变差额，对一部分投资客而言其实是‘惠政’，政策对投资行为仍未完全否定，只是缩小了他们的利润空间而已。”一位不愿意透露姓名的开发商分析。

　　至此，从12月9日至今，2条营业税政策，后者反将前者的调控效果“自我弱化”，土地首付5成、二套房房贷首付5成仍未触及楼市“核心要害”，年末楼市现有的“组合拳”对南京高房价并未形成打击。

　　快报记者 杨连双 葛九明