业主拒交物业费维权案败诉

　　物业没有依据合同履行职责，业主交涉未果往往选择拒交物业费。然而，雨花台区花月苑的两位业主却因此吃了官司。

　　2006年6月30日，呈祥物业公司与花月苑业委会签订物管合同。其间，因外墙、屋面、飘窗渗水多次向物业报修未获解决，一位业主认为，物业提供的物业管理服务存在瑕疵，侵犯了自己的合法权益，于是从2006年9月起就再也不交了。另外一名业主则认为，物业对公共设施管理不善，监控设备损坏致使自己家多次被盗而无法破案，也拒交物业费。为此，呈祥物业将这两位业主告上了雨花法院，分别要求他们给付物业费1873元和2230元。

　　雨花法院审理后于近日判决：两位业主应按合同约定交纳物业费，至于他们认为物业未履行义务，可另行诉讼，但不应以此为由拒绝履行交纳物管费。

　　“我们认为法院的判决合法但不合理，大部分业主之所以选择不交纳物业费，是因为通过正常途径没办法维护自身权益。”在上述官司裁定后，不少业主纷纷打进“物业大家谈”栏目热线表达异议。

　　[业主苦恼]

　　遇到纠纷

　　往往投诉无门

　　业主刘先生认为，不交物业费其实是许多业主的无奈之举。以他所在的小区为例，过去一年里的维权经历几乎让他伤透了心。“小区交付两年多了一直没有成立业主委员会，物业收钱时特积极，业主有事的时候找不到人，社区乱糟糟的，谈不上管理，更别提服务了。我们多次找到物业协商，对方总是不理不睬，投诉到房产局和街道，彼此间相互推诿，一点改善都没有。”他认为，物业行业本身很复杂，又缺少健全的制度和法规保障，业主维权难度非常大。

　　记者也深有感触，不少打进电话投诉的业主都反映类似问题：有纠纷想投诉，不知道该找谁？“在向房产局物业主管部门投诉时，往往被要求去街道反映，找到街道时，又被告知‘街道只负责民事协调，具体业务投诉要到区房产局主管部门’。”物业投诉中，“踢皮球”现象让业主很茫然。

　　[记者调查]

　　街道管物业目前只是试点

　　记者了解到，在《物权法》出台后，国务院对于《物业管理条例》作了修订，其中将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

　　“社区物业管理属地化”正是南京市据此在物业管理体制上的一个创新。今年4月，南京市专门出台《关于进一步加强住宅区物业管理工作试点方案》文件，要求根据“重心下移、属地管理”的原则，把物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系。

　　南京市房产局物业管理办公室物业科负责人表示，一方面，目前“街道设立物业科”的模式仍处于试点阶段，只在秦淮区的5个街道、玄武区的锁金村街道、鼓楼的江东街道等10个街道展开试点，并非所有小区遇到物业纠纷时都可以找到街道处理。另一方面，关于“物业属地化管理”中对于街道和行政主管部门具体职责的划分并未明确，有些问题确实不在解决范围之内。

　　“这也是物业管理体制创新中的过渡问题。”他表示，一般情况下，如果是业主与物业公司的矛盾，可到市区两级行政主管部门投诉，如是业主间矛盾，如对业委会有意见，则优先到所在街道进行调解。

　　[律师说法]

　　矛盾裁定仍在行政主管部门

　　圣典律师事务所主任律师王宏认为，首先业主拒交物业费肯定是不对的。今年4月最高法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条明确表示：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主承担物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　“也就是说，除非是在合同执行期间，物业公司单方面要求涨价，业主可以不交纳提价的部分，其他的业主不能不交物业费，至于业主认为物业公司没有按合同履行服务职责，则可以另行主张违约赔偿。”王律师提醒说。

　　关于“物业交给街道管”，他表示这并非国家法规的规定，而是南京地方在物业管理体制上的一个创新。就目前来看，是把一部分跟社区自治管理活动有关的交给所在地街道指导和协调，比如在首次业主大会中订立业主规约和议事章程、选举成立业委会中间，起到指导和领导的作用。而在业委会失灵时，街道又起到个牵头人的作用。但是，街道对于具体矛盾不具有裁决权，矛盾认定和行政处罚权仍在市区两级行政主管部门。

　　他建议，出现物业纠纷，业主可先向所在地街道反映，由街道进行调解，调解不成，需要认定被投诉方是否有违法行为时，是由区房产局或者市房产局两级行政主管部门负责。假如业主投诉的内容确不在政府行政管辖内，业主可以联名要求召开业主大会，要求被投诉对象就某个被认为有损全体业主利益的具体行为作出解释，如果解释在业主大会上不被大多数业主认同，则可以通过诉讼要求其承担相应的民事责任。快报记者 刘果

　　■活动追踪

　　关于小区物业，我有话要说！

　　欢迎登录www.dsqq.cn参与调查，赢取奖品

　　周三，快报《金楼市》联合东南大学物业研究所、江苏圣典律师事务所、江苏苏垦广告有限公司，正式展开了“2009南京住宅小区物业服务满意度问卷调查”。据悉，活动引起了强烈的关注和反响，开通的四部互动热线首日响个不停，截止到问卷公开当日的下午三点钟，网络平台共接收到109份问卷。

　　陈先生是一家物业公司的项目部主任，在以一名业主的身份认真填了问卷之后，还专门打进互动热线和记者探讨了自己对于物业管理行业的一些看法。他说，根据他多年的观察，目前小区的物业管理和服务仍然比较狭隘，甚至说有点本末倒置。最明显的一点就是，无论是业主还是物业，关注比较多的就是物业费、服务、业委会运行情况。“其实这些都是很容易解决的问题，像小区消防安全涉及到全体业主的财产安全和身家性命，在很多小区却没有引起重视。不是因为物业没注意到，而是业主抱有侥幸心理，不太关注，导致物业最后也爱管不管了。”他表示，这也是最让他揪心的地方，“老小区没有消防，新建小区的消防设施形同虚设，这种安全隐患是致命的”。因此，他希望能够通过本次物业调查呼吁大家重视小区消防的维护，排除埋藏在业主身边的这颗定时炸弹。

　　本次物业调查将《金楼市》讨论半年多的物业话题引向了新高潮。不仅广大业主广泛参与，南京地区知名的物业公司也热情参与。调查小组负责人表示：“前期与读者的讨论中，接触到的许多案例归纳起来其实集中反映为几大焦点话题，另外我们也需要通过更多业主的意见更全面地了解当前南京地区住宅小区物业管理的现状。本次调查就是为业主提供一个‘有话就说’的民意平台。”特别提醒广大读者，本次问卷截止日期是11月30日，希望关注自家小区物业状况、平时对于物业管理就有话想说的业主抓住本次机会，认真填写问卷，表达自己的问题和想法。

　　快报记者 刘果

　　■小贴士

　　参与方式：

　　1、信件邮寄：请参照11月18日现代快报B48版公布的调查问卷，将问卷填好后寄至：南京洪武北路55号置地广场0603室现代快报《金楼市》编辑部，邮编210005；

　　2、网络填写：读者也可登录都市圈圈网（www.dsqq.cn）首页圈圈活动区，点击进入填写问卷。

　　互动邮箱：kb-jls@163.com

　　热线电话：84783545；84783663；84783529；84783628

　　特别提醒：栏目组将从调查问卷中抽取30位幸运读者，赠送精美奖品。请每个参与的读者按要求认真填写，问卷填写的详尽程度将成为抽奖的重要参考依据。

　　截止时间：2009年11月30日