江北G55号地块

　　预计收益率36.66%

　　地块分析：该宗地位于南京浦口区珠江镇江浦街道，土地规划用途为居住类用地，该地块为毛地。

　　S（优势）：该地块属于浦口区珠江镇板块，板块所在区是浦口区政治、经济、文化中心；地块紧邻规划中的花卉大道，该道路不仅是规划中的一条景观大道，更是连接纬七路过江隧道和沿山大道的交通枢纽；区域内也吸引了鼎业国际酒店、家居卖场等大型综合性商业中心的入驻。

　　W（弱势）：目前浦口区还处于发展早期，基础建设和区域经济发展有待提高，因此区域内繁华程度与城中心相比还比较落后；浦口区距离传统商务区的距离较远，须考虑出行成本。

　　O（机遇）：纬七路过江隧道的兴建、海院路的拓宽及花卉大道这条连接纬七路过江通道出口与沿山大道的交通枢纽的动工建设，将使本区域的交通条件更加完善。同时科技产业园、经济开发区的建设发展，也势必会带动区域发展。

　　T（危险）：过江隧道周边区域的土地扎堆供给容易造成未来商品住宅集中供给，项目之间如何实现差异化将是项目面临的较大问题。周边环境及配套设施一般。

　　土地市场：周边近期成交土地数量较少，仅有两块与本地块位置较为接近的土地符合相似条件。这两宗土地面积分别为2万和10万平方米，其中一幅居住项目用地楼面地价1500元/平方米，另一幅商务办公用地楼面地价500元/平方米。

　　住宅市场：从容积率角度来看，未来更多的产品将集中在更宜居的普通住宅上。周边住宅报价都达到了5000元/平方米以上。

　　产品定位：据公告来看，该宗土地用地性质为居住用地，建设用地面积为28.33万平方米，规划建筑面积为45.33万平方米。由于项目容积率为1.7，建筑高度为35米，较适合建设小高层建筑，临花卉大道还可做些商铺。

　　售价预测：周边参考价在5000元/平方米左右，考虑到市场发展趋势，故建议住宅定价为5500元-6500元/平方米，商铺定价为12000元-15000元/平方米。

　　潜在客户：目前吸引的客户主要来自于本区域。交通完善后，对龙江、奥体等低承受力客户也有一定吸引力。

　　收益分析：从经济测算来看，将该项目住宅产品定价为5500元/平方米，商铺定价为12000元/平方米，项目销售收入为27.9亿元，在土地成本不增加前提下，项目投资毛利为3.57亿元，资本金投资净利润率为36.66%。（收益率与实际成交楼面地价关系密切，本收益率为预测数据，仅供参考）。