变
■ 实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。
■ 对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度降为可贷额度的50%。
■ 夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款，全部结清后再次申请住房公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。
新政核心提示
不变
■ 30万元/人、60万元/户的最高贷款额不变
■ 最低首付比例不变：商品房20%二手房30%
■ 在2009年10月9日17时前录入住房公积金贷款信息系统的贷款申请，按原政策执行，不变
楼市变幻莫测。昨天下午，南京住房公积金管理中心宣布了最新调整的公积金贷款政策：自2009年10月10日起，个人还贷能力系数由0.45调整为0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144平方米（不含）以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%。
据悉，这是南京住房公积金贷款额度近5年4次上调之后的首次下调。在南京楼市成交量出现下跌的关键性时刻，住房公积金调整政策一石激起千层浪。业内疑惑顿起：住房公积金贷款额度的降低，会否影响南京楼市的走向？
那么，什么样的人不受此次政策影响呢？南京住房公积金管理中心贷款处处长宋宁表示，这次调整对于“30万元/人、60万元/户”的最高贷款额度其实没有调整。至于影响，具体要按调整之后的办法重新测算，大致是月缴存额在640元左右（单位和个人）的单位年轻职工，即使系数调低了，依然可以贷满30万元的最高额度。
如果是首次贷取公积金的，且缴存比例为12%、可贷年限达到30年的，倒推计算“30万元＝借款人住房公积金月缴存额/12%×0.3×12×30”，那“借款人住房公积金月缴存额”就是333元，也就是单位和个人的月缴存额在667元，依然可以贷满30万元的最高额度。
同样，即使是购买144平方米以上房源和二次贷款的买房人，如果月缴存总额（单位和个人）在1334元以上的，也不会受到可贷额度的50%的限制。当然，不同单位缴存的比例不同，这一标准也会有所不同。
宋宁表示，对于缴存额度较高、年轻的买房人，在贷款额度上还是有所放松的；缴存额比较低的、离退休年龄比较近的买房人，在贷款额度上会有所下降。
缴存额高的年轻人！
什么人不受影响？
缴存额高的年轻人！
个例提示
缴存比例12%、个人月缴存额333元以上的，首贷可满30万元
缴存比例12%、个人月缴存额667元以上的，再贷款也没啥影响
缴存额低、年龄大的！
什么人受影响？
缴存额低、年龄大的！
个例提示
缴存比例12%、个人月缴存额低于220元的，少贷10万元
然而，对此次公积金贷款额度调整，多数市民很是不爽：“我们的公积金缴存额度都很低，大多月缴存在500元以内，如果二次贷款改善住房的话，肯定会受到贷款额度的影响。”
以市民王先生为例，今年30岁，个人月缴存额度220元，按照原来0.45的系数，首次贷款的可贷额度为“220/12%×0.45×12×30（60—30）=29.7万元”，按照千位进位，他刚好可以贷满30万元。而现在系数降低到0.3后，他的可贷额只有“220/12%×0.3×12×30（60—30）=19.8万元，最高也就贷20万元了，整整差了10万元。
如果年龄大导致可贷年限缩短的，贷款额度也将要相应减少；如果是女性的买房人，因为可贷年限较短，那可贷额度也会减少。
解
读
怎么降？贷款额度打对折
还贷系数调低、高档房和“二贷”打5折
政策1
政策2
此次住房公积金政策的调整主要涉及三方面：一是还贷系数的调整；二是对购买建筑面积144平方米以上的房源作出限制；三是“再次贷款”的限制。对于这次调整的新政策，公积金管理中心作出了详细解读——
政策1
实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。
具体计算公式为：借款人住房公积金可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限。（注：缴存比例为8%—12%，各单位不一样；男性的法定退休年龄为60周岁，女性为55周岁。）
算账A 市民张先生今年30周岁，每月的公积金缴存额为360元，缴存比例为12%，其可贷额度=360/12%×0.3×12×30（60—30）=32.4万元。
按照原来0.45的系数计算，张先生可贷48.6万元。这次系数调整对他没有任何影响，他依然可以贷到最高30万元的公积金。
算账B 相比之下，一些缴存额度较低的、年龄偏大的职工，将或多或少受到系数调低的影响。
市民李先生今年30周岁，月缴存额度240元，按照原来0.45的系数，可贷额度为“240/12%×0.45×12×30（60—30）=32.4万元”；而系数降低后，他的可贷额度只有“240/12%×0.3×12×30（60—30）=21.6万元，就贷不了30万元的最高额度了。
政策2
对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，其贷款额度为可贷额度的50%。
解读：以上述的张先生为例，如果购买的是144平方米以上（不含）的房源，那可贷额度32.4万元就要打对折，只能贷到16.2万元（进位后为17万元）。
政策3
夫妻双方任何一方曾办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。
解读：公积金贷款以夫妻为认定单位，一方尚未结清，不得再次贷取公积金。符合再次贷款条件后，如果丈夫的可贷额度为50万元，按50%换算可贷25万元；但如果妻子一方原本可贷额度为30万元，那只能贷15万元。双方累加最高可贷40万元。
为什么降？钱不够用了
今年公积金“倒挂”了47亿多
“今年以来住房公积金处于负增长状态，出现了倒挂现象。”南京住房公积金管理中心副主任、新闻发言人张明远开门见山道出了此次政策调整的原因。
张明远说，今年1—9月份，南京市全市归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%，“但今年以来由于南京房地产市场住房销售量大幅走高，引起住房公积金贷款量剧增”，截至9月30日，今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%，倒挂总额超过了47亿元，近几个月每月甚至都有10亿元左右的资金缺口。
“现在住房公积金个贷率（贷款余额/归集余额）已达96.16%，并以每周1个百分点的速度递增。”他说，这么高的个贷率，已经大大超过了风险预警线，正常的个贷率应该控制在80%以下。
张明远表示，由于住房公积金属于地方区域性封闭运作资金，来源有限，因此资金流动性明显趋紧，出现了暂时的调度困难。“经南京住房公积金管委会第22次全体委员会议审议，决定对住房公积金贷款政策进行适当调整，以迅速扼制资金负增长态势，促进收支平衡。”
对于市民关心的省公积金是否调整的问题，张明远表示“省级机关的住房公积金属于南京住房公积金管理中心的一个分中心，此次也应当在调整之列”。
不过，记者了解到，公积金的最低首付比例并没有作出调整，商品房依然是20%、二手房是30%。另外，对于别墅、非住宅等贷款，公积金政策依然说“不”。
分
析
“双十新政”刺激南京楼市下滑？
由于公积金调整政策从10月10日起执行，随即被房产业内笑着诠释为楼市的“双十新政”。在目前敏感的楼市下，这一新政和上次南京市房产局打击捂盘囤房的政策一样，再次“刺激了楼市的神经”。对此，大家怎么看呢？
唉，买房人又要多掏钱了
“这显然加大了买房人的购房成本。”南京我爱我家市场部经理舒莉莉说，以现在河西的房价为例，动辄贷款额度都在100万元左右，原先夫妻双方可以通过“60万元的公积金、40万元的商业贷款”来化解，而现在公积金额度降低后，贷款分配将出现“40万元公积金、60万元商业贷款”的倒置分配。
她说，如果买房人是改善性需求的二次买房家庭，多出的20万元商业贷款也不再享受商业首贷的优惠，这个利息成本的支出，无形之中就是增加了买房成本、托高了房价，对“以小换大”的改善性购房需求肯定是不利的。
楼市低迷，怎么还调低？
长假期间的南京楼市日均认购量不足200套，现在楼市都卖不动了，怎么还调低公积金的贷款额度呢？对此，南京市住房公积金管理中心相关人士表示，这次调整无关房地产市场，公积金政策其实就是“就汤下面”的一个调整，资金紧张就收紧、资金宽裕就放松，“在目前使用量（资金支出）异常快速攀升的情况下，通过下调个人还贷系数来减少使用量，是有利于收支平衡的”。
同时，对购买144平方米以上非普通住宅的和再次贷款的买房人作出限制，也是为了“在有限资金内更好地支持中低收入群众贷款购买普通自住住房”，因为住房公积金本身就是一种以互助性和普惠性为特性的公众资金。
张明远也表示，这次调整政策是想在短期内尽快降低资金支出，让个贷率下降到理想的比例，如果下一步资金宽裕了，也会适时放宽贷款政策。
打击囤房，调整公积金都是“反高房价”？
联想到南京市房产局9月份出台的打击楼盘捂盘囤房政策，这次公积金再次调整，是否传递出什么信号？
对此，南京工业大学房地产系博士、天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，公积金资金不够而被迫降低贷款额度，表面上看是一种“自然反应”，但传递的实质内容并非如此，而是“房价过高大量透支了公积金的使用量”。同样，房产局的打击囤房检查，是应对市场过于火爆而采取的“主动反应”。两项政策的背后，都是今年楼市异常火爆、房价上涨过快而采取的一种“反射性措施”。
下一步将加速楼市成交下滑？
“不管怎么说，对楼市的影响肯定存在。”吴翔华分析说，对于首次置业者而言，公积金贷款额度不够，必然要以商业贷款来弥补；而对一些改善性的二次贷款买房人尤其明显，利息的多支出等于是变相涨高房价。此举势必会加剧买房人的观望心理，而楼市成交量也将加速下滑。
不过，也有楼市专家认为，公积金政策毕竟是金融政策的一个方面，并不是信贷政策的全面收紧。现在楼市主要以投资性需求为主导，这部分的买房群体都是“不差钱”，短期内政策对楼市应该不会有太大影响。
开发商：感觉和2007年那会儿特别像
开发商怎么看呢？世茂滨江新城销售经理王震宇认为，感觉和2007年特别像。那年二套房贷等调控政策之后，楼市逐步走入低谷，而现在楼市的成交量已经出现下跌迹象。现在调低公积金贷款额度，买房人的心理或许会由此产生变化：这个阶段本来想买房的，开始观望了，等过了这个阶段再买。
但他同时也表示，现在调整住房公积金政策，似乎就像一个“导火索”，但是否真会像2007年那样，楼市随即转入低谷，目前还无法判断。
快报记者 尹晓波
资料
链接
南京公积金贷款
额度历年调整情况
2004年以来，南京个人公积金贷款额度曾4次上调：
■2004年12月1日起，个人贷款额度从10万元上调到12万元，24万元/户。
■2005年8月1日起，个人贷款额度从12万元上调到15万元，30万元/户。
■2008年2月18日起，由15万元上调到20万元，夫妻双方最高可贷40万元公积金。
■2008年11月17日起，由原来的20万元/人、40万元/户，上调到30万元/人、60万元/户。
火
商贷将更火爆，政策不变
公积金房贷政策收紧后，商业性房贷是否也会出台相应的调整政策？昨天记者从南京多家银行了解到，近期商业性房贷政策不会做调整，还是严格执行目前二套房等政策。业内人士称，公积金政策收紧后，一部分贷款需求必然会转成商业性房贷，增加商业性房贷需求。
“公积金贷款收紧，可能最主要是贷款规模的原因，而商业性房贷政策最近没听说要调整。”昨天南京一家银行房贷部负责人告诉记者，除非下列两种情况，否则银行商业性房贷政策不会出现变化：一是国家政策做出调整，比如去年国家重申二套房政策；二是贷款规模受限，可能一些银行就会在审批时通过客户的信用等级、违约次数等提高准入门槛。“不过几家国有银行的个人房贷规模年底并没有收缩，所以对银行来说，商业性房贷门槛近期不会有所调整，还是严格执行目前的二套房等政策。"
一位业内人士表示，和公积金贷款相比，其实个人商业性房贷一直更为严格：只要是贷款购买二套房的，商业性房贷不仅要求首付4成，利率还要上浮10%。但是原来公积金贷款并不区分是否是第二次购房；所以这次公积金紧了之后，商业性房贷应该不会跟着调整。“公积金政策紧了之后，银行商业性房贷肯定会增加，不过至于会增加多少，现在谁也无法估算。”
记者昨天从相关部门获悉，截至今年8月底，南京市个人商业性房贷余额为707亿元，比年初增加146亿元。
快报记者 王海燕
火
前8个月房产契税大增
楼市的“高温”正通过各个侧面向外发散，房产契税的增长就是一例。来自江苏省财政厅的数据显示，1-8月份全省共征收房产契税697576万元，比上年同期增收88642万元，增长15%。值得一提的是，这一增幅还是在购房契税征收比例一减再减的背景下出现的。
与购房契税征收额的上涨趋势相反，自去年底今年初以来，省以及各市的“救市”政策层出不穷，其中一项重要举措就是降低购房契税，有的甚至是“零契税”。根据2008年12月底出台的楼市新政“省十条”，个人购买普通商品住房契税下调到1%，高档房和非住房降低到3%。以此为基础，省内部分城市又进一步加大了调控力度，从今年1月份开始，南京市民购买90平方米以下商品房按照新政的规定先交1%，政府再补贴1%，实际上就是“零契税”；购买90-144平方米的房产交纳1%，政府补贴0.5%；购买144平方米以上或容积率小于1的，交纳3%，政府再补贴1%……
尽管购房契税征收比例大幅削减，但全省总体征收额度却不降反增，这显然更加凸显商品房“销路不愁”的一面。
统计部门的专家认为，在金融危机大局下，房地产市场却“逆流”升温，这一方面有政策刺激的因素，另一方面更多的是因为百姓手中积蓄在寻求更好、更稳妥的投资渠道。至于此前出台的这番“救市”政策会否取消，目前看来尚未有迹象显示政府将会出手替楼市“降火”。
快报记者 郑春平
各地
楼市
北京上海南京广州
长假楼市成交惨淡
“十一”黄金周楼市并未如期迎来开门红，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡。业内人士认为，一方面是长假拖缓购房进度，但更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用。
对于未来的楼市走势，专家认为，半年来楼市的旺销一方面加速了楼市的去库存化过程，减少了可售房源，恶化了市场供需矛盾，成为房价上涨的根源；另一方面，开发商手中的资金充裕，短期内不具备降价求售的动力，因此尽管购房人观望态势已经形成，今年四季度楼市成交量将会稳步回落，但房价估计仍会维持稳中有升的态势。
据《经济参考报》
