6月底，江苏省银监局转发了银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，“通知”中提到的“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”被视作二套房贷收紧的重要信号。虽然此前南京各家银行都表示近期会出台收紧细则，但记者在不少楼盘的售楼处和各家银行的个贷部获得的信息是，仍然有“雷声大雨点小”的情况。
[一线调查]
售楼处——
仍能享受优惠的还不少
记者对在售的部分楼盘进行了走访，其中，明确表示已收紧二套房贷的只有明发滨江新城、金陵尚府、中电·颐和家园3家楼盘，明确要求客户首付4成，利率1.1倍。
在苏宁·天润城、金地名京、世茂外滩新城等售楼处，记者被告知，如果购房者在没有还清第一套住房贷款的情况下再来选购第二套，则须遵循首付四成、利率1. 1倍，而当第一套房的贷款已还清的话，就可按照两成首付、利率七折来执行。
记者还了解到，在观城、钟鼎山庄、大地·伊丽雅特湾一些楼盘购买第二套房时，仍然可享受两成首付、利率7折的优惠。在江北的海德北岸，对教师、公务员等稳定置业的贷款人提供优惠的贷款条件。
值得一提的是，一家楼盘的售楼人员还向记者透露了一个消息，如果购房者最初购买的第一套房是在江宁、江北，由于技术上的原因，这些房产有可能在房管局的网站没有登记，那么当购房者再来购第二套房时，由于缺乏记录仍然可以享受首付两成、利率七折的优惠。该销售人员还告诉记者，目前二套房的认定究竟是以家庭为单位还是个人为单位，在执行上，一些银行仍较模糊。
银行——
放贷尺度松紧仍然不一
记者联系了几家银行后发现，中国银行、中国建设银行以及招商银行目前仍然可以享受二套房贷的优惠。建行客服部工作人员答复，通过建设银行办理的二套房贷，无论新房还是二手房，首付不少于两成，利率按照现行利率执行。中国银行江苏分行信贷部工作人员也表示，在中行办理二套房贷首付均不能少于两成，90平方米以上的新房，需支付至少三成首付。招商银行南京分行贷款中心工作人员表示，目前招行执行二套房贷分两种情况：如果第一套贷款没还清购买第二套房，首付四成利率1.1倍；如果第一套房贷款已还清，那么第二套房可以算是夫妻名下的第一套房，首付最低两成，利率最高优惠为七折。此外，光大银行南京分行和上海浦发银行南京分行都严格按照央行发布的二套房政策，但如能够证明第一套房贷款已还清并出售，那么再购房贷款按照首套房标准。
农业银行南京分行个贷管理部相关人士告诉记者，目前该行二套房贷已全面收紧，购买第二套住房在农行办理贷款，无论第一套房有没有还清，二套房首付必须是四成，利率为1.1倍。一些股份制商业银行的二套房贷一直都未放松，所以本次也并不存在收紧的情况。比如民生银行和深圳发展银行，一直严格执行二套房贷政策，以家庭为单位，无论第一套房贷款有无还完，第二套房都严格执行首付四成，利率上浮10%。
[原因探究]
指标压力和竞争激烈
造成放贷优惠仍执行
面对纷繁复杂的执行情况，民生银行南京分行个贷管理部相关人士的看法颇具代表意义，“我们银行对于二套房贷一直都执行着主管部门的相关规定。一直以来主管部门都没有对于二套房贷做出放松的要求。”在去年年底发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》以及温家宝总理今年3月工作报告中提到“购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，这被很多人视为“二套房贷”的一次全面放松，“其实在两份文件都提到一个重要的前提条件，就是满足‘居住面积要低于当地平均面积，是为了改善住房条件而购买的第二套房’，这两份文件均着重强调自住性、改善性，与完全放开二套房贷限制有明显区别。”
至于很多银行为何会在具体执行上存在着不同的首付和利率优惠，她分析，这是银行信贷部门应对激烈市场竞争的必然结果。她透露，截至目前不少银行今年年初制定的房贷指标确实基本完成，但总行方面又给出了新房贷指标。“一些银行也逐步意识到这些问题，新贷款任务放贷方向也正走向多元化，比如接下来银行将会增加中小企业贷款。”
不少业内人士表示，五六月开始市场增加了改善型需求和投资型需求，二套房贷政策的优惠对这部分需求有巨大刺激作用，不排除二套房贷收紧南京楼市的成交量会呈现下滑的趋势。但也有业内人士认为，二套房贷只能说给燥热的楼市泼点冷水，让下半年的楼市更平稳。
快报记者 费婕 葛九明
■有此一说
二套房政策是熄灭井喷楼市的一根重要稻草
王雪松（重庆市人民政府发展研究中心房地产研究中心特约研究员）
近几天房地产市场最大的新闻莫过于银行收紧二套房信贷政策。而这个政策对市场的影响，也莫衷一是。从股市表现来看，二套房似没有任何影响，地产股该涨的仍然继续涨。资本市场上的反映是忽视了二套房政策的房贷。
房地产经济学里对于需求的界定主要有三大因素：一是个人可支配收入；二是信贷额度；三是消费喜好。个人可支配收入没有大的变化下，影响需求的主要是信贷额度与消费喜好。刚性需求无所谓消费喜好，影响消费喜好的则是投资市场，在今年新增贷款大幅度增加，股市节节上升情况下，居民投资意愿增强，成为楼市上行的动力因素之一。而信贷增量造成的财富增加的幻影效应，则是今年楼市主推的动力因素。在投资市场改变消费偏好以后，放大的信贷额度，成了助推或者成全投资市场启动的动力因素。因此宏观经济非乐观预期，就业非乐观预期，个人收入非乐观预期的情况下，信贷额度增加刺激了今年居民靠投机获取财富的价值预期，因此就刺激了投资的大幅度反弹。
中央在2007年对房地产市场调控，核心政策是二套房政策。当时对二套房进行了全面制度性约束：一是支付门槛提高，首付必须四成；二是禁止流动性套现，5年以内原则不许转卖，否则征收重税（营业税、所得税）。这两条政策首先打击的是投资门槛；其次是投资意愿。对于房地产投资来说，最大的最核心的问题是：及时获利套现。因此07年二套房政策中，最核心的是禁止房地产产品的市场流动性，这是抑制投资市场最核心因素。
基于中央强调的坚定不移的执行宽松的货币政策基调。因此下半年要对楼市出台限制流动性狠招几率极小。从这个角度来说二套房政策对楼市造成毁灭性打击的几率也相对较小。
但二套房政策肯定会给市场形成较大的影响：首先是购买力减弱；二是对投资产生较大的恐慌心态；第三则来自于市场自身供求关系，上半年销售一片景气，各开发公司存量大幅度减少，因此在5月以后，房地产投资市场重新开始大幅度反弹。投资反弹以后的第一个直接反映就是市场供应量增加，供求关系将再次逆转，如果银行此时收紧对开发公司信贷，那市场将极为严峻，出现07、08年的市场并非不可能；而银行如果不收紧对开发公司信贷，将形成购买双方对峙局面，在阶段性时间内形成价稳而量缩局面，但如果持续时间过长，两者又将形成同步趋势。
因此尽管二套房政策不会是压垮楼市的最后一根稻草，但上半年井喷后市场自然回调，供应加大，需求适度萎缩。二套房政策也会是熄灭今年井喷楼市的一根重要稻草。
（来源：节选其新浪博客）
