上半年，房地产市场提速直追股市，令包括联合国人居署HBA亚洲区评委、全国工商联房地产商会会长聂梅生在内的业内人士出乎意料。
但在信贷宽松的前提下，房地产投资却严重滞后。“投资如果跟不上，大家都能猜到是什么样的后果。”聂梅生婉转地表达自己隐忧。7月16日，可持续发展城市人居论坛在无锡市惠山区隆重举行。会后，《金楼市》对聂梅生进行了专访。
忧虑：
上半年五个出人意料
“上半年，对于包括我在内的大多数业内人士来说，有五个方面是出乎我们意料的。”聂梅生坦言。
这五个方面分别为：第一，从适度宽松的货币政策到天量放贷；第二，房地产去库存过半；第三，资金链缓解但房地产投资增长滞后；第四，量价齐升超过预期；第五，房地产市场提速直追股市。
资料显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比今年来首次上涨0.2%，环比上涨0.8%。这是楼市进入2009年以来，房价同比环比首次出现双正值。
全国楼市上半年销售金额达到1.58万亿，销售面积为3.4亿平方米。“从这个角度来说，现在的楼市已经回到了2007年。”聂梅生说。
“房指、股指双双上升，这不是一个好现象。”聂梅生担忧地说：“我不希望金融在房地产发展中起推波助澜的作用，这样会产生大量的泡沫。”
她表示：“楼市复苏不易，房价大涨不好。今天猛涨明天猛降，这是有教训的。”
信贷：
适度宽松仍是主基调
“首5个月银行新增贷款5.84万亿元，相当于去年同期的接近3倍，为历年来最高。并且，这个趋势还在继续，短期内不太可能扭转，因为国内实体经济的恢复才刚刚起步。”聂梅生表示，适度宽松是今年信贷政策的主基调，预计全年信贷总额将达到9万亿。
在这样的背景下，聂梅生判断说：“在政策方面，后市将会有微调，但信贷规模不太可能很快下调。”
“一方面，开发商的资金链宽裕；另一方面，房地产投资却严重滞后。”聂梅生不无担忧地表示，从2008年6月以后，房地产投资就出现直线下降的趋势——在表格上显示为一条跳水线。
“开发商没有用来投资房地产，在某几个月中投资比例几乎不足1%。”当需求旺盛而供应不足之时，物以稀为贵的市场法则势必将会再现。聂梅生较为婉转地表达了这种现象可能带来的后果，“投资如果跟不上，大家都能猜到是什么样的后果。”
政策：
下半年只会出现微调
聂梅生认为，下半年国家可能出台一些微小的调控政策。
“我觉得现在一些微小的调控已经开始了。比如说北京现在不许捂盘，原来是一期一期地卖，现在是一栋一栋地卖。像阳光100这么大的盘，如果一栋一栋地卖，那后面的楼盘就不知道会是什么价格了。这种情况就制造了一种恐慌。原来政府不管，现在有了规定，这就是一种调控。”她认为。
聂梅生表示：“另外，从银监会来讲，从来没有说二套房贷放宽，只不过是重申二套房贷这个政策，像这些都是可以用的一些工具。当然，我觉得最主要的还是收缩流动性，收缩流动性的权利在央行。中央不会加息，也不会提高准备金率，因为现在不到时候，这两个是在通胀的时候才用到的，是防通胀用的手段，不必去做。只要收缩流动性就可以了，不需要放那么多的钱出去。一收缩流动性，市面上的钱就没有那么多，也就不会有那么多的泛滥和炒房。所以我觉得要调控房市还是有很多手段的。”
快报记者 李汇丰
■专家连线
政策出来之时，楼市下行日
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭——
政策出来之时，楼市下行日
专注研究国内楼市的杨红旭在接受《金楼市》记者专访时观点明确：流动性过剩导致了4、5月一批投资、投机性需求的入市，从而推动楼盘热销和大幅提价，房价越来越高，造成资产泡沫，稳定房价也是势所必然。
按照杨红旭判断，市场热度在三季度还会持续，不会出现明显降温。但从第四季度开始，政府很可能会出台明确的楼市调整政策。此推断有二：第一，从去年11月起，政府就执行宽松的货币政策，近期温总理也公开明确表示，国内宽松的货币政策不会发生变化。目前国内经济还没有走出低谷，而房地产对保增长很重要，为了“保八”，房地产业还是重要角色。第二，等“保八”的指标基本稳定后，政府在四季度很有可能出台抑制楼市中投资、投机需求的政策。目前国内大多数城市的房价已偏离基本面，泡沫过高。政策出来之时，就是楼市下行、量价回落之日。
具体到长三角楼市，杨红旭表示，长三角楼市的发展一直晚于珠三角。在上世纪90年代，珠三角楼市已非常成熟，长三角才刚起步；但到2003年左右，长三角楼市的热度要高于珠三角，那时的上海、宁波、杭州、温州、南京等城市楼市极热。到2005年“国八条”出台，长三角受影响最严重，楼市低靡，珠三角反而逆势而上，出现量价齐升的局面。到2007年，两地楼市都进入上升通道，但珠三角的泡沫程度要远大于长三角。2008年是楼市调整年，珠三角城市在08年上半年已调整非常明显，房价下跌幅度创全国之最；而长三角几乎是到了2008年第四季度才开始出现调整。到今年4月以后，大量的投资、投机性需要诡异地推高成交量和房价，长三角大部分城市房价几乎达到历史最高。在杨红旭看来，顶点到来后，这股近乎疯狂的投资、投机性需求，将引发政策的严厉修理。
就此，杨红旭建议，对于改善需求的购房者，不宜追涨，尤其应该避开近期涨幅过大的区域和楼盘，以防泡沫过高；对于首次置业者，大多数原来预算已追不上房价，不妨观望几个月，房价还会有所回调。快报记者 杨连双
现在买房可能接到“最后一棒”
合富辉煌南京分公司董事长邓永忠——
现在买房可能接到“最后一棒”
“楼市见顶分几个层面：价格见顶、成交量见顶和刚性需求（产业链）见顶。中国的城市化进程才走到一半，所以国内楼市并非日本式的整个产业链见顶或成交量见顶。就南京而言，是典型的阶段性价格见顶。”
邓永忠分析，衡量房价是否见顶有几个指标，第一是租金回报率水平。一般情况下租金回报率在5%以上才有理财意义，南京住宅租金回报率一直在3%附近徘徊，投资性购房只能通过价格提升获利。以高端租赁为例，从2003至今，房价上涨了100-200%，租金水平最高下降了50%。租金回报率极低，这是房价见顶的第一个标志；第二是价格上涨频率和幅度。4、5月以来，南京大多数楼盘都有一波猛涨。明显的例子是，原本准备卖1.2万元/平方米，开盘前爆出了1.8万元/平方米，去年降价时1.4万/平方米出售的，今年报出了2.3万元/平方米的价格。这种房价疯涨，正是见顶信号。就此，他认为南京房价将最先面临调整，具体到各区域、各物业类型还会有所不同。
“2005、2006年的深圳房价疯涨了40-50%以上，但2008年调整之际，最大跌幅达到34%，几乎已跌破首付，引出大面积退房潮，甚至造成大面积断供的现象。以此南京值得注意的是，价格越是虚高，泡沫破裂的后果越是惨重。最后受损的将是南京的房地产行业、银行和老百姓。”邓永忠告诫购房者，这样的楼市背景下，除非以自住为目的、遇到了品质良好的新房可出手，否则现在买房并不划算。在本阶段高位买房，很可能是在房价阶段性见顶之际接到了阶段性的“最后一棒”。
快报记者 杨连双
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买房防通胀
预期释放提前了
聂梅生认为：“通胀预期属于恐慌性的释放，但没有大家想象的严重。可以看到，CPI指数上个月是负的，现在是零，而只有当CPI指数连续三个月保持在3.4以上才叫通胀。要进入通胀期，我个人觉得起码要到明年上半年甚至于明年下半年才会出现。由于现在的信息传播是全球性的，传播速度快，人们担心货币贬值，钱存在银行只能缩水，因此出现了提前释放的现象，就造成了这一轮的房价和量价齐升。”
她接着说：“就楼市整体而言，房价永远是在上下浮动的，但是你要知道上下调整的惯性，要习惯这种上下。比如这一轮房价的上涨，我认为它最终会趋向于量价之间的平衡。现在是价升，量就要缩；量缩了以后价可能又升——会有这么一个波动过程。但这个过程不会是一个月、两个月。像去年的下降和今年的上升，差不多有一年的时间。”
这是一个谬论？
在邓永忠眼里，目前令购房者疯狂的“防通胀买房”几乎是一个谬论。早在上世纪90年代初就从业于房地产行业的邓永忠回忆到，在国内，除了1993年的一次通货膨胀导致了此后五六年的经济低靡外，此后的每一次通胀政府都及时治理，缓和通胀的能力已非常强。相反，目前楼市的泡沫程度，能被预期中的通胀消化多少，还是一个未知数。而另一方面，开发商以防通胀的名义大肆涨价，给自己的疯狂敛财找了一个十足的借口。
