开发商卖地下车位给业主，究竟卖的是车位净面积，还是包含车道、通风房等公摊面积在内？

　　澳丽嘉园业主一场长达2年的车位维权揭开了一个惊人的秘密：6000多平方米的地下车库，开发商只拥有30%左右的面积，却将所有的车位都划归自己所有，并卖掉了绝大部分，而且还堂而皇之地把另外70%中的车道、通风房等不能“用”的面积留给全体业主“共有”。

　　资料图片

　　业委会主任

　　开发商卖了业主车位

　　2007年7月3日，南京市物价局就明确：澳丽嘉园07幢负一层、负二层、设备层合计建筑面积6017.07平方米，其中1900平方米为商品房面积，4117.07平方米为公共配套面积。这意味着6000多平方米的地下室，2/3以上的面积归业主所有。

　　“可现实是，开发商占了近90%的地下车库。”澳丽嘉园业主委员会主任钟世麟告诉记者，6017.07平方米里面，有3间共185平方米的社区用房被开发商在房产局登记在自己名下，剩余的5832平方米面积一共做了140个车位，如果按比例，业主应拥有100个，开发商只有40个。“可开发商借以前的物管是其下属公司的便利，实际掌握了所有车位并卖掉了其中的124个，按照10万至14万元一个的价格，非法获利超过1000万！”

　　只拥有1900平方米的开发商为何敢把所有地下车位都据为己有？钟世麟告诉记者，开发商在向物价局核价时玩了个花样。因为这些车位的净面积加起来正好1900平方米左右，开发商便故意不把它们报进房价成本，而把车道等车库公摊面积进了房价成本。如果业主按这个来行使所有权，把车道用来做仓库堆货，那买车位的业主根本没法用车位。“这无疑会引发业主之间的纠纷，但如果全体业主不去追究，开发商就达到了只花30%的地下车库成本就霸占所有地下车库、非法获利的目的。”

　　开发商

　　1900平方米没进成本

　　开发商金居地产昨天接受记者采访时称：他们不仅没有多占业主的车位，目前由业主委员会出租的14个车位也是开发商的。“业主才是非法侵占，我们正在打官司要把这些车位要回来呢！”

　　该公司副总张纪隆告诉记者，当时是按140个车位来做的，可是最后有两个车位因装消防设施占用了部分空间，对停车有影响，所以可销售车位减为138个，总面积1863平方米，因此核价时就有了1900平方米没进成本。

　　开发商有没有和物价部门说好不进成本的1900平方米就是138个车位呢？

　　张纪隆表示，相互沟通是有的，可具体报的时候就报了图纸，上面划好了车位，没有明确划哪些区域进成本，物价部门批下来以后，他们一算正好是138个车位的净面积，就认为物价部门认可他们的算法。如果明确必须包括车道分摊面积才能卖这些车位，他们肯定不会只留1900平方米不进成本，会多留一些面积。因为当时车道也没法分摊到车位，南京2002年时所有的小区核价都是这么干的，如果是错的，那大家就都有问题。

　　张纪隆说：就是按照现在的车位面积政策，车道也是不分摊进车位面积的，算下来138个车位总面积也在1900平方米左右。所以无论按新政策还是老政策，他们都没有问题，把车道留给全体业主没错。

　　物价局

　　面积测绘是个难题

　　开发商把车道等公摊面积扔给业主，物价部门真的认同吗？

　　2008年1月3日，南京市价格举报中心给业主委员会的答复最后一句写道：“开发商处置的面积（124个车位70年使用权）不超过1900平方米，不构成价格违法。”因为有了这句话，开发商认为物价局也是按净面积来算车位的，138个车位全部加起来不超过1900平方米，所以要把现在业主掌握的14个车位也要回来！

　　记者和钟世麟将这个问题反映给市物价局后，市物价局十分重视，表示“要开局长办公会讨论”。讨论后给了业主一纸答复，有关表述变成了“南京金居房地产开发有限责任公司处置澳丽嘉园07幢负一、负二层中的车位建筑面积如果不超过1900平方米，不构成价格违法行为；如果超过1900平方米，构成价格违法行为，物价部门将依法查处。”

　　市物价局检查分局副局长刘华松还特地作了详细解释，“之前的回复只说了一句话，表述了一个常识，即不超过1900平方米就不违法，并不是物价局已经判定开发商不构成违法。这次的答复也没有判定，因为车库的面积太难确定，比如车道是多宽、其它地下配套设施应当摊进车位、还是摊给所有业主，这都太专业了，物价部门难以确定，目前该部门也在努力找依据来进行判定，最好业主能委托有资质的测绘机构做出测绘报告，只要界定整个车库一共占用了多少面积，那我们就能算出124个车位是否超了1900平方米，就好办了。”

　　刘华松告诉记者：物价局曾咨询市房产局，对方却表示这是人防车库，房产局不发产权证。对于这种不发证的面积，房产部门没有义务也无法出具测绘报告。

　　房产局

　　车位面积不含车道

　　市房产局产权市场处测绘管理科一位负责人说：2007年以前是把车道公摊到每个车位的，2007年以后车道就不参与公摊了。现在的做法是把车道面积全部计算出来，另行登记在全体业主名下。这种面积应当是开发商代业主来登记，但只登记不发证。车道没有仔细公摊，并不意味着所有业主对它拥有的权利和所尽的义务都是完全平均的、一样的，谁应多承担成本、多享有权益，业主仍可以按法律来主张。

　　■律师

　　让业主拿车道有悖公平

　　南京市律师协会副秘书长王宏表示：地下室2/3以上面积进了公摊，业主就成了大业主，结果拥有少量产权的开发商却拿走所有可用的车位面积，把车道等公摊面积丢给业主，明显有违法律的公平原则。开发商已销售的，业主有权追回，再按房产面积比例由全体业主共有。

　　对于房产部门将“车道面积登记在全体业主名下”，一位资深律师说：依照公平原则，拥有地下室大部分产权的全体业主绝对可以要求按比例拿车位，而不是拿车道等无用面积，法律的公平原则应当得到所有人的尊重。

　　快报记者 孙洁