销售招商

　　遇两难

　　“以往商业地产与住宅市场发展关系暧昧，而今年上半年两者却有‘分手’的趋势。”谈及今年以来商业地产行情，南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴表示，与住宅的持续火爆不同，商业地产陷入销售与招商的两难境地。

　　“其实原因还是那几个，外因是运营商业地产人才匮乏；商业地产自身缺乏行业管理；政府相关部门对其监管也常处于缺位状态等。而内因则不外乎商业地产套用普通住宅开发模式，甚至连买卖合同两者也采用的是同一种版本等。”谈到影响商业地产发展的深层次原因，苏晓晴认为商业地产套用住宅开发模式等深层次矛盾没解决，导致了后续一系列问题。事实上，住宅项目是以解决消费者居住为目的，总体走的是“先开发后销售”的道路；而商业项目则是解决消费者日常生活需求，只有在做好产品定位后，才开始着手完成不同商业业态的搭配组合，即走“先招商后开发再销售”的路子，如套用住宅开发模式，则很难做出有影响力可持续发展的商业地产项目。

　　[未来预测]

　　抄底购铺

　　成为可能

　　商业地产与城市整体商业发展相协调，因此，不同的城市也拥有不同的商业地产开发阶段。而由此带来的投资机会，也是各不相同的。

　　“就目前来看，一些中小城市（包括一些县城）正面临市中心升级带来的刚性需求的释放，而对于包括南京在内的大中型城市，城区的商业地产应更注重主题化、特色化的开发方向，如以水为主题的水游城，定位高档的德基广场等都具备鲜明的主题，至于城郊商业，则更应强调娱乐化的元素。”据苏晓晴介绍，由于目前商业地产所处阶段，还是带来了不少商业投资机会。

　　部分商业地产项目放低姿态，因此下半年投资者还是有机会“慧眼识金铺”的。一些良好的购买机会将会出现，例如在主城区内已出现单价在5000—6000元的商铺，只要投资者能及时把握机会，抄底购铺也是有可能的。

　　[投资看点]

　　次干道商业

　　值得关注

　　“在下半年，投资者可以着重关注主城区里的一些次干道沿线的商铺，如这样的商铺同时具备全（商品齐全）、便（购物方便）、廉（价格低廉）特点，而对于城郊来说，则可以考虑一些新兴居住区附近的商铺，一般来说，人口密度达到1500—2000人/平方公里的区域里的商铺投资价值往往较高。”苏晓晴表示道。

　　苏晓晴还指出，依托一些类似家乐福、沃尔玛等大型卖场的主力店的、独门独户自成系统的商铺，往往具备良好的投资潜力，而一些集中式的后却被分割开来的的商铺则需要谨慎对待。

　　快报记者 许延正 葛九明

　　[个案解析]

　　明发商业广场

　　南京南站旺铺受关注

　　项目介绍：南京明发商业广场位于南京宁南区域核心地段，玉兰路以东、丁墙路以南,与建设中的亚洲未来第一大火车站——南京南站一路之隔。项目总建筑面积42万平方米，由各种类型的主力店、商业街、酒店以及SOHO办公等内容组成，将建设成为全新体验shoppingmall，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、旅游、游乐、酒店式SOHO为一体。

　　投资前景分析：紧临规划中宁南公交总站，地铁1号线、3号线、6号线环伺左右，依傍南京南站，远期客流量将达1.2亿多人，海量的人气，成为商业最有力的支撑。

　　主力店＋步行街，匹敌“新街口＋湖南路”，以世界500强权威品牌的稳健持久经营带动整体商业，知名百货、国际连锁卖场、建材大鳄、大型游乐设施等纷纷表示进驻意愿。

　　据了解，即将推出的环球名店廊规划以国际品牌折扣店为主，类似于奥特莱斯，汇聚国际顶尖品牌，云集全球名店，引导国际级高档消费文化。

　　据悉，除汇聚国际品牌之外，“环球名店廊”还率先引进大型主力店——超五星级影城“中影东方”。同时，大型超市、主力酒楼、品牌电器、世界知名百货、国际连锁大卖场等世界知名品牌也将倾力加盟。关注该街区的人非常多，至今办VIP卡的已经达到了200余人。

　　红街

　　抄底抢购倒计时中

　　项目介绍：中华路一号——红街，雄踞新街口核心商圈，为目前南京黄金区位在售罕有投资旺铺之一。时尚漫步街区——CityWalk的全新商业形态与特色定位使其翘楚商业价值独步市场。

　　投资分析：首先是红街项目地段优势明显，物业条件优秀，无论自营或租赁，其未来营商环境十分理想；第二，物业交付后由专业机构运营，管理、收益稳定有保障。购置大面积的商业资产在当前环境下自然性价比更高；第三，商铺整层购买价格仅1.5万/平方米起，整层购买的投资总额与购买一层散铺投资总额差距不大，但是经营面积却相差很多，相对投资整层更为划算；第四，通过专业招商和管理，商铺尤其是大面积商铺收益更有保障，以整层商铺为例，通常由大型商业机构比如美容院、夜总会、金融机构等长期租赁，租约一般为5~8年，甚至更久。目前红街整层商铺预计年租金在70万~80万元之间，且租金将逐年增长。综合评估其资产投资“钱”景相当可观。

　　红街携手数十个知名商业品牌共同打造南京全新商业标杆，已普遍受到广大投资者的认同与青睐。红街牛年销售至今持续火爆，总计70余席6米层高、大于6米展示面、超过80％最多达90%超高使用率的商铺单位，已基本售磬。并且一层商铺均价已近4万元/平方米，铺王价格直逼7万元/平方米。现仅余最后8席未曾面市的保留金铺单位进行VIP优惠登记中。

　　文鼎广场

　　江宁大学城商业潜力股

　　项目介绍：位于大学城体育中心东面的一个纯商业项目，总建面6.5万平方米

　　投资分析：项目定位于一个兼备“购物、餐馆、娱乐、服务、宾馆、办公”功能，服务于大学城居民和师生的一站式、复合型商业核聚区。包括7幢2－3层高的单体楼，由挑高7米的首层商铺围合成曲折往复的内街体系，其2、3层则是利用空中连廊交联，并通过原创的“室内透天过廊”交通串起层高3.5米的小商铺MALL。另有1幢80米高的综合大厦，地下层和4层裙楼打造多种业态主力店，如大卖场、大型餐饮、娱乐，主楼规划做商务宾馆。目前，该项目主体工程已顺利封顶，计划7月中旬启动带租约销售。一楼均价3.3万元/平方米，二楼均价1.65万元/平方米，三楼均价1.25万元/平方米，预计2010年下半年开街营业。(刘果)