随着房价节节攀升，“豪宅”的定义也一直游移不定。5年前，单价超过1万元的住宅就被南京市民称为“豪宅”，时下单价超过2万元的房子也未必是豪宅。

　　一位偏执的学者研究认为，两层以上，具备5个以上卫生间、3个以上车库、6个以上卧室、兼有游泳池和Jacuzzi、一个娱乐中心、里面要有钢琴、名画和古董的房子，才是真正的“豪宅”。若以此为标准，南京卖得最贵的别墅：钟山国际高尔夫、锋尚沿河别墅、钟山美庐和绿城玫瑰园恐怕都算不上真豪宅。

　　在南京本土的地产研究领域，普遍将总价在300万元以上的房子称为“豪宅”。

　　2008年，南京网尚房地产研究机构发布报告称，未来两年内，南京总价在300万元以上的“豪宅”上市量将高达52万平方米，超过2006-2007年两年销售量的总和。彼一时段，南京豪宅开发商常面布阴云。

　　时至今日，开发豪宅的房地产企业，几家欢喜几家愁。热销的几户买主抢购一套房，滞销的几个月卖不出一套房。在高端市场，供需也许只是相对论，真正稀缺的豪宅，身价会一路飙升。我们称之为“顶级豪宅”。

　　南京豪宅的升值范本

　　2006年10月，走零能耗科技住宅路线的锋尚国际公寓首次在南京开盘。位于下关小桃园的低密度住宅，200-300平方米的公寓，总价350万元/套。今年6月底、7月初，锋尚国际公寓北区公寓将正式开盘，总价将飙升至500万-800万元/套。别墅2000万-3000万元/套。

　　2006年底，首次开盘的钟山国际高尔夫，500-900平方米的独栋高尔夫别墅，总价1500万-1800万元/幢。到了2009年，将于本周日（6月28日）开盘的三期紫楠园，面积700万-1200平方米，售价3000万-7000万元/幢。

　　2007年10月，在中国别墅制造商中饱受赞誉的绿城地产公开了在南京的别墅项目——绿城玫瑰园。单价1万元/平方米，总价600万-800万元/幢。今年5月底，绿城玫瑰园最新一批房源接受认购，总价在1200万-1500万元/幢，单价已升至2万元/平方米。

　　动辄几百万元的升值幅度，令人惊羡。

　　但并非所有豪宅都是成功范本。曾在2006年准备开盘的南京某千万级豪宅，一直没有找到买家，在2008年的寒冬中几近死亡。后来终于售出1套，拯救了整个企业。无独有偶，另一家总价在200万-400万元的别墅级低密度豪宅区，2008年开盘后的半年里，仅售出数套，至今销售率不足20%。

　　顶级豪宅的投资攻略

　　不难看出，豪宅有豪宅的生存法则和升值模式。有研究人士总结，具备以下十种优势之八九的产品，才具有投资价值。第一，优越、稀缺、不可再生的自然资源；第二，邻近城市中心的地段和交通；第三，低密度、高私密性的生活区；第四，顶级硬件标准和品质；第五，周到完备的专属配套及服务体系；第六，内外兼修、优美的原生态环境；第七，由独具匠心的大师级团队所担纲创作；第八，具有强大的品牌支撑；第九，先进、人性化的住宅科技；第十，具有人文历史渊源。

　　简言之，占据优势地段，稀缺资源，由品牌开发商打造，软硬件均堪称完美的产品，或能算价值稳升的豪宅。锋尚副总刘宏给这类房子的评价是：房地产逆势中的坚挺者，房地产牛市中的领跑者。

　　又细分之，占据以上4-5种优势的豪宅，或可归类为景观豪宅，占据优势自然资源；地段豪宅，靠近商务中心，交通便利；产品豪宅，产品素质高，精雕细琢；生态豪宅，社区内部环境绿色、低碳。

　　有近20年房地产开发经验的合富辉煌南京公司董事长邓永忠，将这几类特点突出的房子称为“可以收藏的产品”。并且，具备持久性保值功能。

　　不过换一个角度考虑，顶级豪宅似乎并非变现的最佳途径。以南京为例，虽升值幅度惊人，但千万级的豪宅，每年每家楼盘10-20套的销售量，已经非常难得，中间还要耗去巨额的营销广告费用；若换成业主投资自行出售，谁来接手？而百万级的豪宅，则要实地考究其性价比。以近期传言将卖到2.5万元/平方米均价的南京某城中楼盘为例，价格背后是否有足够产品力，支撑此价格，支撑其升值前景？快报记者 杨连双