第二站：托乐嘉
基本信息
开发商：南京新城置业发展有限公司
位置：江宁开发区将军大道9号
交通：清安线、119路、时雨线、105路、148路的翠屏清华园站
发售：包括133平方米的三房、147平方米的三房、170多的四房及近200平方米的跃层。报价6300~6400元/平方米，且没优惠。5月将推出8栋、9栋。
品质魅力有了 价格诱惑不够
[踩盘日记]
4月29日中午12：48，记者一行在新街口站台上了26路公交车，下午1：06到达中华门城堡。下车后，没有停留就又上了105路公交车，等到在翠屏清华园站下了105路，记者一看手表，正好是1：30。
穿过马路，就是托乐嘉南区住宅区及购物小镇的入口。沿着马路往北走，3分钟左右抵达售楼处。在售的北区住宅就在售楼处以北，与玛斯兰德别墅区隔着将军大道相望。售楼处内，仅有三个销售人员在场，同时还有三四组客户。询问得知，北区开出的1~7栋楼，目前只剩下30%的房源，且以大户型为主，均价6300~6400元/平方米。
从售楼处出来后，踩盘队伍又在已交付的南区转了一圈。感觉商业部分的环境还是比较杂乱，在经营的店面档次不一，另有许多铺子空在那里，倒是西南角的华润苏果里面人气还不错。
返城时，我们特意选择坐公交车转地铁。等了大概15分钟，才上了一辆通往中华门地铁站的盛中线，车上人比较多，此时是2：25。20分钟后，我们抵达中华门地铁站，三分钟后上地铁，2:56左右走出新街口地铁站。
[铿锵三人行]
专家——
项目优势有三：首先，总建筑面积达70万平方米，规模优势明显，容易形成成熟的社区居住氛围；其次，从交通上看，虽然没有地铁，但有四五条公交线路在周边，对接中华门城堡、中华门地铁站、安德门地铁站，加上靠近机场高速，出行便利；最后，地处别墅板块，山景资源占优，自身拥有5万平方米的商业配套和成熟的胜太路商业街连成一片。
对于购房者来说，要考虑的就是，项目开发周期比较长，且在售的北区的户型面积偏大，加上定价也不低，不太适合婚房等首次置业这样的刚性需求客户。另外，南区的户型有100多平方米的，也有70~80平方米的，还有单身公寓，构成比较杂，而北区的客户群显然与南区不一样。是将北区单独进行物业管理，还是和南区混在一起管理，这是关系北区居住品质的一个关键，也是购房者不能不考虑的问题。—— 朱朝斌 易居中国南京研究机构高级分析师
购房人——
最早关注这个楼盘时南区还在卖，感觉周边大环境还蛮适合居住的。只是，看到南区现在的社区氛围，就担心北区实际居住品质值不值现在这个价，毕竟比当时南区价格高了两千。——赵女士
《金楼市》——
假如价格在6000元/平方米以下，假如又有私家车，我会考虑。——刘果（《金楼市》江宁片区首席记者）
[举一反三]
选择余地不算小
当前市场上有这么一群购房者，他们希望换套大房子改善居住，需求产品以130平方米以上的三房和四房为主。但就目前的行情，在南京花80万元买套140平方米的改善住房的余地并不大，江宁的这类房源自然受关注。
目前，江宁开发区将军路这个狭长的板块内，有公寓类房源在售的仅有托乐嘉北区、香山美墅、运盛美之国几个项目。其中，托乐嘉供应量占据了整体供应量的七成以上。据开发商规划，北区在南区基础上有所升级。与之相伴的是，价格也提了不少。现在均价6400元/平方米，而南区结束时5000元/平方米不到。
更靠近翠屏山的香山美墅，3月推出一批小高层房源。面积从123~180平方米不等，均价6500元/平方米左右。这批房源的亮点是，离山景更近，且今年6月30日就可以交房，此外现场还有总价3万元一套的优惠。而运盛美之国别墅楼盘，目前也在推出一批复式花园洋房，面积最小的是190平方米，均价6500~6600元/平方米。有8套特价房源，价格只要6100元/平方米。将军路沿线目前在售的以舒适的改善型户型为主，130平方米以上是主力户型。在售的三个项目价格都差不多，但在品质、配套、景观、交通这几个方面却略有差异。快报记者 刘果
第三站：仁恒江湾城
基本信息
开发商：南京仁恒置业有限公司
位置：建邺区乐山路198号
交通：地铁一、二号线元通站
发售：一期预计9月开盘，32-33层高层，250套，主力户型60平方米一房，90平方米两房，130-140平方米三房以及170—210平方米四房，为全成品、全地暖、全新风、全空调江景房。
高价位支撑的高品质
[踩盘日记]
记者一行在现场看到，一期早已高楼矗立，目前现场还没有接待中心，预计要到7月前后才能建成，现在需要了解详细信息只能前往位于新街口德基广场对面的仁恒G53体验馆。
记者发现，楼书上宣传该项目绿化率高达85%，如何才能做到这么高？置业顾问解释说，很简单，江湾城全部为32-33层高层建筑，建得高一方面可以看江景，另一方面可以省面积，所以整个项目的建筑覆盖率仅有8%。
置业顾问还告诉记者，江湾城规模较大，小区户型也很丰富，且小户型与大户型严格分开不在一栋楼内。值得一提的是，在这里一般户型的层高最低也有2.97米，四房层高为3.15米开间达到5.5-5.7米，这里的四房基本上汲取了仁恒国际公寓的成功经验打造而成。仁恒江湾城的特色不仅体现在外部，房子内部也是个性十足。室内智能化系统就是一个亮点，“一键照明”类似宾馆房卡；室内精装修墙地砖能够做到无一块碎砖等。
看完小区内部，记者一行考察外部时发现，在江湾城二期和三期中间有个加气站，很多出租车来此加气；在一期北侧与碧瑶花园较近的地方有个垃圾中转站；此外还有一个规划中的公交总站。置业顾问介绍说，这些都是市政配套的重要部分，加气站和垃圾中转站目前没有搬迁计划，而公交总站未来会引来170路、160路、134路等多条线路。
[铿锵三人行]
专家——
仁恒以24.05亿元天价拿下当年地王，每亩地价达到了524万元，单位地价已高达7855元/平方米，即使算上2.2的容积率，楼面地价也达到了3571元/平方米，创造了当年河西地价的历史之最。在河西，江湾城1.5万元的定价高了吗？我们首先来计算成本，仁恒江湾城楼面地价3500元/平方米左右，建安成本1500元/平方米左右，精装修姑且估算为3000元/平方米，那么每平方米成本9000元。由此看来，1.5万元/平方米应该说延续了仁恒的高端定位和高价惯例。从另外一个角度来说，这个70万平方米的超级大盘三两年内肯定卖不完，对于一期购买的业主就当是提前消化了升值潜力。
—— 王小军 资深业内人士
购房人——
河西南部都卖出接近新街口的价格，我实在是有点难以接受。——李先生
《金楼市》——
1.5万元/平方米的均价高了还是低了，只有看到真实的产品后才能下结论。——费婕（《金楼市》河西片区首席记者）
[举一反三]
品牌价值非常重要
目前，南京市场单价在1.5万元上下的高端住宅主要集中在城中、河西以及城北、城东。河西的金地名京二期主打149平方米大户型，精装修均价1.57万元/平方米左右（五一前后买房会员优惠0.5个点，一期精装房源优惠200元/平方米，五一节三天内签约再优惠60元/平方米）万科金域缇香在售195平方米大户型，单价1.3万元，此外还有高科技住宅朗诗国际街区，单价1.7万元以上。城中板块，凯润金城以及金鼎湾国际也是定位高端。城东即将上市的高档楼盘不仅有无庶，马群的紫园还有城开御园，后家楼盘定位科技节能住宅，售价超过2万元/平方米。
买房人面对这些高档楼盘究竟应该如何选？王小军建议说，要关心以下这些方面：首先，开发商的品牌与过去所做的系列产品如何；其次，地区规划、地理位置、项目规划与建筑设计风格是否够高端；第三，居住人群与产品定位档次是否相吻合；第四，建筑体量以及同类型物业在小区里的体量等。以上这些指标综合起来对于居住的舒适度、物业的增值保值都会起到决定性作用。
快报记者 费婕
