本期主讲：维世德律师事务所 李军

　　近期，监管部门一项针对房地产企业资金状况的调查发现，由于部分房地产企业资金链趋紧，部分过度扩张的企业在面临资金链断裂危险的情况下，采用假按揭手段来套取银行贷款，用于缓解企业资金压力。

　　所谓假按揭是指部分房地产企业为了缓解资金紧张的压力让亲朋好友、职工等以购房者名义办理按揭贷款，首付款根本没支付，而是由房地产企业出具假收据。企业取得按揭贷款后，再根据贷款合同由企业分期偿还贷款本金及利息。

　　相对而言，针对假按揭现象，因为开发商从中做了手脚，银行防范起来比较困难。但只要银行通过电话，或者当面问借款人几个问题，如购房者根本不知道首付款是多少，那十有八九就是假按揭，这也正是我们反复强调个人按揭贷款需要严格执行面签制度和当面调查的原因所在。

　　假按揭现象具有以下几大特征：一是借款人是开发商或其关联企业的员工或亲朋好友；二是借款人并未实际支付购房首付款；三是借款人的收入证明出具单位和个人信用报告的相关信息不符；四是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；五是不同购房者的多笔贷款还款资金每次存入在同一天、同一网点以柜员存款的方式存入，且存入的资金基本只够归还当月按揭本息，或是同一个账户为多个借款人还款；六是开发商长时间未向借款人出具购房发票，借款人并未办理小产权证；七是银行在大多是在贷款发生逾期，进行催讨调查中才发现套贷行为，银行贷款管理存在明显漏洞。

　　假按揭，不仅危害我国房地产金融市场和社会诚信，而且危及银行信贷资金安全，大量占压了银行资金，极容易形成银行不良贷款，危害信贷资金的安全。银行在贷款无法收回时，往往会起诉开发商和名义上的买房人，因此需要提醒购房者的是，在民事上购房者与开发商恶意串通，侵占银行资金，构成无效合同与侵权行为的重合，对于开发商未能归还的部分，买房者与开发商需要承担连带责任；在刑事上，如果开发商是以恶意占有为目的而实施的假按揭，购房者有可能成为贷款诈骗罪的共犯，受到刑事责任的追究。