刚刚过去的第一季度，中国房地产市场的快速回暖大大出乎市场意料，一系列利好令市场出现了很多乐观的声音。然而，房地产业链条中重要的参与主体——银行业对楼市的态度如何？
本报记者在上海、北京、南京、成都、重庆等多个城市的调查中发现，各地商业银行对房地产类贷款仍十分谨慎，甚至对2007年高价地块集中的城市仍维持“高危”评级。房地产类贷款在银行公司类贷款中比例早已不是1/3强的时代，10％甚至更少的比例成银行防控风险的典型写照。本版撰稿 快报记者 于兵兵
房企开发贷款
地方商业银行“明松暗紧”
3月18日，人行、银监会联合下发指导意见：“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展”。然而，4月初，本报记者历时10多天走访北京、上海、南京、重庆、成都等五个城市的房地产企业和银行业人士，一个普遍的说法是，大多数地方性房地产企业几乎无法从银行贷到开发贷款。
“表面上，银行系统都在声称支持房地产业健康发展，但商业银行从自身风险和股东利益的角度考虑，对房地产业尤其是开发贷款的态度仍然是慎之又慎。”成都世家机构研究部负责人称。“房地产开发投资在2008年还是增长的，而竣工面积和销售面积已出现负增长。开发商没开发新楼盘的信心，因为即便有房子供给也卖不出去，那样企业日子会更难过。”上海某市场人士称。
开发商没开发信心，银行就更加谨慎了。央行数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%，增幅远低于利用外资和自筹资金的增速。
一份权威资料显示，包括建行、中行、深发展、交行等在内，2008年房地产业贷款占其公司类贷款的比例持续下降。最典型的是建行，2008年房地产贷款新增占全部新增贷款比例仅2.22%，房地产开发贷款增速为3.65%。
“国家目前对房地产的整体思路还是让百姓买得起房，这个原则的背后就是房价不能升。一切不利于控制价格的做法都要慎重，包括房地产贷款政策。如给开发商大肆放贷，开发商资金压力缓解，对于抑制房价无疑是不利的。”交行上海分行一位信贷部经理称。
重点排斥对象
2007年各城市“地王”项目
消息人士透露，受金融危机和2007年众多“地王”出现在成都等多重因素影响，2008年底，中信银行总行给成都部分楼市的风险评级是“高危”。
“南京的开发贷款也很难贷，除了大型国企和优质项目之外。”南京某大型开发公司负责人告诉记者。
其实，银行并非对所有开发贷款都严加防控，市场人士介绍，根据国家相关文件和精神，四类房企贷款相对容易：一是保障性质的住房开发，比如经济适用房、中低价位中小套型普通商品房；二是已在建、快完工的优质项目；三是有实力有信誉的大型房企；四是属于兼并重组性质的房地产类贷款。
中原地产北京分公司总经理李文杰称，在北京，一些不能通过银行严格的资格审查的企业正通过企业间拆借方式融资。“企业间拆借现象在去年底最为集中，利率大概在18％-20％。这些去拆借市场拿钱的企业，有一些是2007年拿到高价地的企业，他们不能通过降价来回收现金流，因为那样会亏更多。”李文杰介绍。
2007年高价地较集中的成都也体现明显。有报道称，2007年，成都有近30个单价千万元以上的“地王”诞生。香港九龙仓、香港信和、合景泰富、万科、中海、首创、珠江投资等知名开发商都在2007年涉足成都土地市场，拍地总金额从数亿元到70多亿元不等。
根据本报获得的消息，在2007年成都拍下的60块左右的住宅地块中，90%目前处于停工或缓开工状态。“政府也不希望这些地块退地，因为这样的话，土地出让金就收不到了。于是地方政府就默许了开发商对地块的搁置。
“如按2007年的地价推算，成都房价还应再涨2000元/平方米，但显然目前不可能。比如，2007年有的地块楼板价已拍到4300元/平方米，楼盘要卖到8000元/平方米左右才有利润。目前成都楼市的销售均价也不过5000元/平方米左右。这些地块只能等待成都房价再度上涨。银行对此十分清楚。”上述人士称。
银行判断楼市
持续回暖是信贷松绑前提
对于银行业究竟如何判断未来楼市，中国银行某分行副行长告诉记者，银行信贷对市场的反应存在三个月滞后期，如果楼市“小阳春”能够持续下去，房地产信贷有望松绑。银行判断楼市前景基于两个主因：一是区域性房价是否回调到位。如深圳、广州等珠三角典型城市在银行业看来风险已较低，华北、华东部分城市的房价泡沫仍未解除；二是交易旺盛的“小阳春”能持续多久。
对于目前的“小阳春”，中国银行一位银行信贷经理称，“我们的感觉是，一部分回暖是有水分的，比如开发商雇人排队抢购、通过‘多预订，少放号’等方式制造热销局面。这些现象银行都在关注。”
“目前刚性需求、改善性需求的量还是很大的。只要开发商理性看待市场，不盲目涨价，楼市‘小阳春’就有望持续。”另一位银行业高层称。该人士表示，银行系统对市场的反应有一定滞后期，如贷款审批过程等，因此，即便银行放松信贷，也要在至少三个月后从央行数据中体现出来。
“应该说，房地产贷款增速从前两个月的1％提高到第一季度的4.1％，已是一个较好的趋势。”银行界人士称。
