任志强与北京社科院有关房价的第一轮PK之后（相关报道见本报4月8日），任志强又在其博客上发表了一篇充满“火药味”的文章。该文称，北京社科院的计算是“非科学性”的，对市场产生了很大的“误导”作用。“身子都掉到井里面了，脑袋还能挂得住吗？北京社科院社会学所副所长戴建中的解释更证明了社科院的荒谬。此类报告还是撕了算了。”

　　住房成套率面积：“戴先生的算法误导市场”

　　针对北京社科院关于住房成套率面积的三种算法，任志强认为，内地城镇住房成套率水平只有1：0.8左右，其中还有大量的非成套住房，包括约30%自建房。非成套住宅中的平房、四合院等建筑面积大、人均拥有面积高，并未统计在成套住房之中，因此与成套住房的中位数毫无关系。“要用平均数，最多也只能计算成套住宅的平均面积数，而非人均数。”

　　他表示，按中位数计算的可支付能力是奢侈型消费的计算方式。“按戴先生的收入计算方法，换个中位数1：23.1的收入比就下降为1：16.3，可见这种计算的非科学性及对市场的误导作用有多大，且严重破坏市场的消费信心。”

　　“可支配收入中不含住房公积金”

　　任志强指出，统计部门公布北京地区职工人均年收入为4.4万多元后，已作出解释称其中包含住房公积金等，但月可支配收入中并不含公积金。他表示，社科院专家认为可支配收入中已包括公积金，是自编自演的一出“闹剧”，“无非是在欺骗民众。”

　　他认为，加上住房公积金后，职工实际收入和可支配收入之间的差别仍称得上巨大。“即使按429.24万人有公积金来算，北京社科院的计算结果也一定是错误的，少算了50%以上家庭的住房公积金支付能力。这种极不严谨的研究报告最多只能算是‘假药’。”

　　“用市场销售平均价来算房价收入比是愚昧”

　　任志强表示，北京社科院使用的房价数据“失真”。“戴先生用的是2007年底新房平均价15162元/平方米，不含二手房价，大概也不包括非商品房的保障性住房价。统计局报告公布的2007年底住宅平均房价不到13000元/平方米（含保障性住房，不含二手房），2008年底含二手房的平均房价则不到10000元/平方米。”

　　他解释称，2007、2008年上半年北京高档商品房所占比例较大，而经济适用房、保障性住房供给量较小，2008年下半年则是经适房和保障性住房供给量大增，因此平均房价下降。

　　任志强指出，高档房供给量较大时，中位数也许会低，而平均价会增高。“因为中位数只与不同价位有关，而与不同价位的供给或购买数量无关。北京公布的房价平均数不是价位的平均数，而是受不同价位消费数量关系影响的市场平均数。”

　　“这一点上正是戴先生所犯的错误，如果用市场销售平均价来计算房价收入比，无疑是一种误国误民的愚昧，也丝毫没有科学性可言。”

　　“住房刚性需求存在且数量巨大”

　　任志强认为，北京社科院报告对住房刚性需求的否认是错误的。“戴先生想用12万对新婚夫妇只买了94200套住房，来说明新婚家庭没有住房刚性需求，这是一种错误的判断。”

　　“戴先生不知道有的家庭是非婚人员买了新房，旧房子给子女结婚用；有的是子女买了新房，父母住了旧房；也有大量家庭购买了二手房用于结婚。”

　　他表示，住房刚性需求不仅存在且数量巨大，从北京人口年龄结构统计资料来看，近几年仍是婚姻产生家庭分裂的高峰期。 本报综合

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　　易宪容：

　　“小阳春”是假象

　　房地产“小阳春”到来的依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于所谓的“刚性需求”被迫释放出来了？其实，以上这些理由没有一条是成立的。

　　2009年1-2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款仅为532亿元，在2008年同比下降29.7%的基础上进一步减少。据此，2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。在这种情况下，房地产的“小阳春”从何而来？

　　还有，目前房地产销量的增长主要表现在二手房、中小套型和经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明，早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现全面调整，因此借着反弹机会出逃。同时，“价跌量增”也说明房地产买方市场的格局开始形成，房价的调整深度决定房地产消费释放程度。此外，随着政府安居工程的全面落实，其冲击力将导致国内房地产市场价格全面下调。据《东方早报》

　　观点

　　任志强为何青睐“中位数”算法

　　客观地说，任志强对房地产理论和相关数据的掌握程度，确实强过许多专家。“平均值的中位数”与“平均值”之间的区别，是任志强傲视众专家的一个得力武器。任志强为何那么在乎中位数？

　　所谓中位数并不需要什么高深的数学知识，我们中学的时候就学过数列，比如一组数列“1，4，6，9，1000”，平均数是204，而中位数是6，中位数明显低于平均数，这个中位数的低结果，正是任志强所喜欢的。

　　当然，以上数列是一个极端情况，现实房地产价格中是难以出现这种数列的，但道理却是相同的。如今，社科院算出的北京市房价收入比是23∶1，而任志强算出的全国房价收入比值为3.26—3.41倍，虽然一个算的是北京，一个算的是全国，但两种算法的悬殊是确定无疑的了。任志强的算法是符合国际惯例的，但这个结果恐怕也让他自己感到心虚，私下也会认为“数据失灵”。其实，他早在2005年就指出“房价收入比说明不了问题”，如今，也就只好死死抓住“中位数”来证明房地产价格合适，对自己不利的时候，以“说明不了问题”解释，对自己有利的，就拉国际惯例大旗作虎皮，如此这般总是“站在真理一边”，给任志强封一个“房地产界第一能狡善辩之徒”的称号，似乎并不过分。

　　据《南方都市报》

　　背景

　　华远资金压力加剧

　　据华远公司2008年年报，2008年末，华远地产货币资金5.93亿元，比上年减少5.49亿元，下降48.05%，而短期借款从4.5亿元大幅下滑至2800万元，长期借款也从11.29亿元降至3.28亿元。华远地产称货币资金减少主要用于项目开发和偿还银行借款，其中短期借款到期及重分类至一年到期的借款增加。而一年到期的长期借款大增71.7%至9.1亿元，

　　此外，由于向股东华远集团借款及收购长沙项目尚未完全付款所致，其他应付款为6.39亿元，增长343.73%。一边大方还钱，一边又亟待资金，华远地产资金压力不言而喻。 据《证券日报》