今年第一季度，全国主要城市的楼市回暖迹象明显，比去年同期涨幅惊人，其中，南京全市1~3月份商品住宅成交加认购超过3万套。欣喜之余，国内的地产大腕、专家学者将目光聚焦到了市场回暖背后的两个数据——全国今年房屋库存总量将高达2.5亿平方米，第一季度释放的住房需求80%以上是去年下半年以来积累的自住型需求。由此产生一个担忧：庞大的存量房体量，市场上改善需求和投资需求的严重匮乏，是否会令楼市回暖之路戛然而止？

　　[背景阅读]

　　去年库存够今年“折腾”了

　　近日，华远地产董事长任志强在某峰会上谈到，房地产库存可以分为三类：待开发土地、在建房子、在销售现房。目前，全国房屋空置面积已达到1.6亿平方米。即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米。这使得开发商今年的主要精力将放在库存消化上。

　　存量房的压力在南京同样存在。南京市网上房地产数据显示，目前南京全市可售商品住宅为43700多套，而去年南京市一共卖了42361套商品住宅。按照这种速度，南京现有的存量房源够卖一年多。南京房地产促进会秘书长张辉认为，上个年头的存量房够去化半年是比较正常的状态，目前南京的存量房还是略微大了一些。

　　基于此，南京网尚机构去年底发布的研究报告称，与2008年相比，今年南京市商品住宅新增上市量将下降约30.44%。这其中，除了城东板块上市量有增加外，其他板块上市量同比降幅均在10-50%。

　　翠屏国际集团营销总监张鹏预测，今年商品住宅新增量估计只有去年四成，卖“存货”将成各家不二选择。如城北一开发商所言：“去年剩下300来套存量，加上两栋具备条件未发售的200多套，5万平方米左右的量够今年折腾了。”

　　[记者观察]

　　多数房企暂缓新开工

　　年初，记者对南京的十多家房企进行了调查，八成左右的开发商都表示：“今年主要是把去年推向市场但没卖掉的几百套房子卖卖，年内原则上不会新开工了。”

　　江宁一家老牌本土开发商的营销副总透露，今年集团的开发计划基本定为“去化存量，缩减增量”。他给出的理由简单明了：“2009年市场谁都说不准，大家资金都那么紧张，房子开发出来都不知道能不能卖得掉。”据悉，其旗下的两个项目均已停止了新开工。

　　受影响的还有一些纯新盘。比如，华门集团在龙蟠路上拿下的蓝天华门项目原定2008年上市销售，但至今未有动工迹象。“一方面是要看施工进度能否跟得上，另一方面还得取决于市场走势。”该负责人称，假如下半年市场还没有明显好转，项目推出时间可能还要往后拖。再比如南汽同泰花园、爱涛雨花地块等新盘，开发商很想今年推出，但否会开盘主要也还得看市场。

　　张辉表示，房地产企业缩减新增开工量或者是暂停新开工的现象自去年下半年起就出现了。首先是从一线城市的一线企业，比如万科、中海等率先发布公告大幅缩减新开工量，随后成为全国大部分城市的一个普遍现象。

　　快报记者 刘果 费婕

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