1-3月交易数据的回暖令不少开发商信心大增，争相加速推盘。仅4月就有30余家楼盘准备新推房源。相形之下，在2007年高价竞得的“地王”却仍然落寞。伴随着万科金域蓝湾售楼处的关闭，又一家“地王”进入“冬眠”。这些“地王”的沉默期是多久？这些高价土地，是否会成为日后房价再度上涨的内在因素？高价地又该如何运作？

　　[现象追踪]

　　多家地王陷入“冬眠”

　　2007年7月，经过117轮竞拍以17.85亿元成交的牛首山河“地王”，因“万科制造”而备受关注。2007年产生的“地王”中，牛首山河“地王”最早动工。2008年，恒大绿洲半路杀出，以4600元/平方米起的价格冲击市场，江宁开始了价格战，金域蓝湾开盘时间也一拖再拖。今年3月，金域蓝湾售楼处正式关闭，销售人员全部撤出，施工现场停工。万科2008年报显示，金域蓝湾的“2009年计划开工面积”和“2009年计划竣工面积”均为“0”。

　　与金域蓝湾不同，不少“地王”从拿地到现在的一年多从未动工。位于江宁九龙湖一楼面均价高达4446元/平方米的某地块，也是一个单价达“地王”级别的地块。不过至今，一直没有动工。一位内部人士告诉记者，由于市场不稳定，公司决定延迟地块上市时间。

　　2007年12月，招商—九龙仓、仙林房地产、栖霞建设、荣盛置业等鏖战数十家房企，最终分别取得了位于仙东仙林湖的四幅地块。记者日前在前往仙东时发现，四幅地块无一动工。招商地产相关负责人称目前的销售重点是依云溪谷，仙东地块还没有提上日程。而栖霞建设目前在仙西有东方天郡和栖园两个楼盘在售，下一个动工项目是位于河西的栖庭。荣盛置业营销负责人坦言，以仙东地块的楼面价，现在开发只能亏本卖，所以还要再等等。

　　同样，交通—三汊河“地王”、恒基—东井亭地王等目前均处在“冬眠”状态。一位恒基地产内部人士向记者透露，恒基在其他城市的地块可能会先动工，但南京地块“还没有时间表”。

　　[真相调查]

　　退地、转让、合作都难

　　实际上，“等待”或许只是房企最无奈的选择。早在去年11月，华光地产、新城创置先后成功退掉了江宁的两幅地块后，就有不少手握“地王”的房企提出退地。但退地并不容易。一打算舍弃定金、退掉某地块的开发企业与相关部门协商后没有结果。该企业一位内部人士告诉记者，按照当时近6000元/平方米的楼面地价，算上建安、营销成本，售价至少在9000-10000元/平方米以上才能保本，但目前当地住宅只有7000-8000元/平方米。目前退地难，动工更难。

　　而由于地价过高，转让或合作的可能性都不大，只能等下去。交通置业在下关三汊河的“地王”当时与北京首创进行了158轮血拼，将1亿元底价抬至13.55亿元成交，毛地的楼面价高达4375元/平方米，而拆迁成本尚是一个未知的巨大数字。记者获悉，由于巨大的开发成本，该企业去年一直在寻找金融大鳄合作开发。至今未果。

　　由于去年土地市场也一蹶不振，其间有不少资金流入充沛的房企伺机拿地。但大多数企业买二手地时都锁定了地块规模、区域、价格等条件以降低风险，对“地王”多敬而远之。

　　[后势猜想]

　　两年期满后地王何去何从？

　　按照国家政策规定，闲置超过两年土地政府便有权收回。而闲置土地即指，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

　　“南京各板块‘地王’多数诞生于2007年下半年，今年底之前或许就是这些‘地王’的限期。最糟糕的结果是政府收回土地。”不过，在网尚研究机构宏观研究部主任颜涛看来政府收地不会是普遍现象。“很可能政府会在地块开发过程中给予一些支持，开发商也可以选择合作开发、股权转让的方式降低风险。”

　　是否会有一批高价房出现？

　　并非所有“地王”都在“冬眠”。河西仁恒江湾城是2006年12月仁恒地产以24.05亿取得的。目前，该项目的部分楼宇已建至26-27层。据悉，这一采用全地暖、全装修的产品是仁恒在南京“相对最完美”的作品，预计售价将在1.5万元/平方米甚至以上。

　　“地王”一旦上市后，是否也将继续这一高端房、高房价的模式？对此，仁恒副总厉方宏持否定看法。他认为“地王”也只是阶段性概念，而每一个地块都有自己对应的市场需求和客户圈层。仁恒江湾城定位为“舒适居家系统”，所以全体员工都在集中精力研发改善型产品，至于最终定价，还要根据市场形势而定；而相比之下，2007年取得的仁恒黄山路项目单位地价更高（楼面地价超过6000元/平方米），但项目定位为白领社区，比江湾城要略低。

　　福舍投资置业有限公司总经理史东直言，房价只能取决于市场，而非地价。“高价地能否成功操作成高价的高端房，既取决于开发商的经验，更在于地段优势。”快报记者 杨连双