水分二

　　低价房热，旺销格局冷热不均

　　在2月全市成交的55.6万平方米新房中，全市销售前十名的楼盘累计成交16.6万平方米，占全市总量的30%。而在前十名楼盘中，江北楼盘就有六家。天华硅谷、明发滨江新城、大华锦绣华城、旭日爱上城、北外滩水城、天润城等中低价楼盘均在列，月度成交均价最低的楼盘仅3245元/平方米。

　　实际上，2月江北、江宁月度销售量就超过30万平方米，占全市总量的近六成。这两个板块的热销，导致2月3000-4000元/平方米的房源销售量最大，其次是2000-3000元/平方米和4000-5000元/平方米区间的楼盘。

　　与低价房普遍热销不同，中高档楼盘出现“冰火两重天”。有供不应求的天正湖滨，一推出便几乎售空的万科光明城市、朗诗国际街区，关注者众多的融侨二期；但也有不少楼盘近十月来销售率仅在30%，月销售套数仅为个位数。

　　广合不动产总经理张治国分析，数据的上升是去年被压抑的刚性需求在时下爆发，但也仅是那些楼盘品质、施工阶段及房源定价、营销手法“对路”的楼盘热销。其性价比决定其能否满足理性的刚性需求。

　　不难发现，楼市数据的“阳春”更大程度上是满足自住需求的低价房、高性价比中高档楼盘的热销，这场楼市“阳春”或仅能定义为“局部回暖”。

　　水分二

　　换手套次攀高，定销楼盘搅动市场

　　而就在节节攀高的成交数据中，也有相当一部分并非市场行为。记者发现，仅在2月的成交数据中，就有多家楼盘是以定向销售、低价打包的方式出售以及中低价商品房销售。

　　其中，仅以2000余元/平方米定向销售给学校教师、企业职工的江宁楼盘陶苑、翠湖花园以及中低价商品房金蕊家苑在2月的成交量就有10.3万平方米。

　　“类似的楼盘还有不少，有些根本没有经过宣传就已转化为成交量，这些房源也为楼市成交数据‘回暖’出力不少。”网尚研究机构宏观研究部主任颜涛认为，在利率下调、契税减免等政策刺激下，楼市涌现了大量购买行为，但远没有老百姓想象得那么“严重”。奉劝市民买房还应理性为先，切忌盲目从众。

　　与此同时，承担楼盘退房套次检验功能的楼盘换手套次仍居高不下。换手套次排行榜前十名楼盘中，楼盘换手量少则数十套，多则上百套。当下的“阳春”则又多了几许水分。

　　水分三

　　4.68万套待售，存量消化至少12个月

　　尽管春节以来刚性需求放量，但楼市供需结构仍严重失衡。巨大的商品房库存量令短期内楼市困境无法扭转。截止到记者发稿时止，南京网上房地产公布的全市商品房存量仍有4.68万套。按照易居中国克尔瑞机构的分析，现有存量的去化周期（去化周期=截至到本月底为止的市场待售面积÷本月之前固定月数的月均销售面积）至少还需要12个月。

　　不计算现有存量，在2009年上市的楼盘还将有50余家，至少还有400万-500万平方米上市量，两者之和有近千万平方米的供应量。即便以2月55.6万平方米为月均销售标准（不考虑淡季市场和下半年形势），一年也仅能消化600多万平方米。

　　张治国分析，目前市场买房的是两类人，一类是以婚房、外地留宁等自住目的为主的首次置业者，另一类就是改善居住需求为目的，相较前者，他们的弹性空间更大。但这两类都是主流需求都是自住需求，是2008年被压抑的需求的释放。但这一部分购买力能持续多久，下半年是否发生变化，谁也说不准。

　　水分四

　　停工缓建出现，个盘后期质量难说

　　记者调查发现，就在数据攀升、开发商忙跑量的表象下，楼盘隐性停工、开发商资金链吃紧等负面现象已逐渐显现。

　　江宁某品牌楼盘自开盘后一路降价，其低价效应一度吸引了大批看房者前往售楼处。但据记者了解，该楼盘施工现场从去年第四季度起就已停工，近半年时间，施工进度几乎没有任何进展。甚至有销售人员担心将来“公司破产拿不到提成”。南京另一家停工楼盘已经有数月没有员工来上班。据内部人士称是“工程公司拿不到工程款堵住单位门口，导致员工都没法上班”。同时，该公司有员工已至少两个月没有领到工资。

　　“不排除有房企资金链严重吃紧，市民也不是没有买到烂尾楼的可能。”南京一位业内人士告诉记者，受困企业会选择与其他房企合作开发、出让项目、卖地、地下融资等各种方式渡过难关，但楼盘质量能否如期保证，房企是否有能力对楼盘跟踪服务，就没有人能打包票。快报记者 杨连双

　　漫画 俞晓翔

　　背景阅读

　　飙升的“楼市数据”煽动人心。不少“准刚需”市民致电《金楼市》：现在不买是否错失良机？房价会不会再涨？

　　春节后楼市成交数据的确喜人。2月份全市新房成交5502套，约55.6万平方米，环比增长3.9%，同比增长达206.1%之高。天华硅谷、天润城、万江共和新城、融侨中央、宏图上水园、朗诗国际街区、万科光明城市、天正湖滨等楼盘频频传来销售捷报。据称天正湖滨最后一栋小高层还未推出就有百号买家排队，“不愁半日内售罄”。

　　不仅南京，北京、上海、成都、重庆、苏州、无锡等城市都传来了“回暖”信息.。曾在2008年集体恐慌的开发商们似乎柳暗花明了。在此背景下，不少决心等降的购房者表现犹疑、焦虑。两厢博弈辅以政策利好，反而刺激了买家出手。但楼市真的出现“反转”进入上升通道了吗？不少业内人士还是有着很深的隐忧。