进水口 （上市房源） 08年水位 完美水位 存货 06年水位

　　房地产是强周期行业，周期把握是否准确，将对公司经营产生重大影响。上世纪八十年代成立的地产公司之所以大部分沉寂，除了专业能力不足，没顺势而为是最重要原因。如找到楼市底牌，顺势而为，将对公司成长带来极大好处。

　　两张底牌

　　楼市有两张底牌，长期底牌是经济基本面，中期底牌是存货。受金融危机影响，我们的经济增速虽然放缓，但在投资和消费的强力拉动下，依然会保持7%—8%的增长，这在基本面上支持房地产长期向好。中期而言，由于存货从高位回落，房地产将回暖。

　　存货是先行指标，存货变化通常会领先于市场9—12个月。常规意义上的存货主要包括三方面：已取得预售证的待售商品房、存量土地中的已开工未取得预售证的商品房、待售的二手房。

　　根据我们监测，南京房地产的存货在2006年年中探底后，开始回升，至2007年初越过完美存货的临界点后快速上升。这是市场变盘的重要信号。如果存货在临界点上方维持的时间超过6个月，市场将进入调整。

　　打个比方，存货就像游泳池里的水。恰当水位相当于完美存货，水多了会淹死人，水少了又没法游泳。楼市也是如此，存货过少，市场会暴涨，存货过多，就会暴跌，存货监控尤其重要。

　　调整的三个阶段

　　以这轮调整为例分析（如图）

　　始于2007年秋天的调整可分为以下三个阶段：

　　观望期（07年9月—08年2月）：市场火爆异常，房源大量开工、上市。受房贷新政影响，投资客开始观望，商品房销售速度明显下滑，导致存货持续上升。

　　重要事件：2007年12月24日王石抛出拐点论。

　　恐慌期（08年3月—08年10月）：随着销售速度急剧下滑，存货上升至历史高位，一部分开发商资金吃紧，江北开始降价，江宁跟进，知名开发商加入降价行列。

　　重要事件：2008年3月1日，江北旭日上城降价。

　　2008年3月12日，天润城降价。

　　2008年9月初，万科、恒大降价。

　　等待期（08年11月—至今） 随着开发商减少开工、缓建项目，存货持续下降。2月以来的连续两周，日成交量超过200套，存货进一步下降。房地产即将回暖。

　　建立存货监控机制

　　如果存货预警机制能建立起来，市场将更稳定、可控。我相信这是绝大多数房地产参与者乐于看到的。存货预警机制恰好提供了保障，因此我们呼吁尽快建立这种存货预警机制。