读者李小姐：我4月份参加工作，要租套房子。请问哪些房子是不可以租赁的？

　　答：出租私有居住房屋必须是出租人自有的、产权明确的房屋。有下列情形之一的房屋不得出租：1.未依法登记取得房屋产权证书或者无其他合法权属证明的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；4.权属有争议的；5.违法建筑；6.改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的；7.危险房屋；8.已抵押，未经抵押权人同意的；9.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；10.房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋的。

　　物业管理如何考察

　　读者刘先生：我想给父母在仙林买套环境好的二手房，物业管理方面要注意哪些？

　　答：主要是考察物业管理企业的信誉情况，对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安设备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付较大的维修养护费用。

　　使用年限如何计算

　　读者马先生：我通过中介看上一套学区房，房子是1985年左右的。我想知道二手房土地使用年限的确切计算方法。

　　答：土地使用年限计算方法遵循以下原则：1.如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中，钢混结构、砖混结构房屋，其土地使用年限最高不超过70年。如：某栋钢混结构房屋1997年竣工，该楼第一套房屋首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)；如该楼第二套房屋于2002年入市交易，则其土地使用年限=70年-(2002年-1997年)=65年(2067年止)。

　　2.如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。

　　主持人：张玮玲

　　咨询电话：84783615