2008年，南京二手房市场趋冷，购房者观望，交易量大幅下滑。步入2009年，在新政刺激下，二手房近期成交良好。然而，不确定因素依然很多：房价会不会再降？会不会有更多优惠政策？交易量能否回升？哪些区域会成为热点?……2009年的市场充满悬念。

　　市场

　　春节后将会迅速回暖

　　2008年11月以来，在一系列新政的刺激下，二手房市场积压已久的刚性需求终于爆发。在传统的年底淡季，南京二手房交易量却出现了罕见的连续两个月成交3000多套的火爆局面，接近去年全年的最高月度成交水平。

　　步入2009年，业内一方面对交易量的大幅回升寄予了很高的期望，另一方面，南京多家中介公司认为，经济形势的变化将决定整个市场的形势，他们预测，2009年将是一个以调整为主基调的年份。

　　不过，业内对春节后的市场却明确看好。“2月到5月将是今年市场最好的一段时间。”顺驰不动产首席分析师温晓卿分析认为，这段时间原本就是二手房市场传统的成交旺季，再加上价格调整和税费优惠的刺激，将极大地激发需求。

　　中广置业副总经理费立平说，他们与南京多家大中介公司交流发现，近期市场成交远远好于他们的预期，综合分析发现，今年市场旺季将比往年来得早，春节后市场将会迅速回暖。一是降息和营业税等政策的巨大影响；二是从目前市场看，以前的观望者已出手了；三是南京的房主定价更理性了。因此，春节后南京二手房市场有望迎来一段久违的高峰期。　　

　　政策

　　继续降息或加大补贴

　　降息、契税补贴、营业税“五改二”、个税缴纳优惠、第二套房房贷放开、公积金贷款首付降低且额度提高……2008年底，救市新政纷纷出台，降低了房屋交易的成本，这直接促进了成交。

　　2009年会不会有更进一步的政策出台呢？温晓卿认为，从目前来看，救市政策已经达到了历史的新高度，现在买卖房屋可以说已经非常实惠。是否有后续政策，关键要看经济形势和市场反应。他表示，“可以预见的是，2009年利好政策还将继续延续下去。最有可能的是继续降息，或者提高购房补贴的幅度。”

　　费立平认为，政策对市场的作用巨大。以营业税“五改二”为例，去年国庆以后南京二手房挂牌量一度出现了大幅减少的局面，市场趋于冰点。然而营业税新政出台后，挂牌量和交易量都有了明显的提升。不过，要发挥政策的作用，关键还在于落实。比如，江苏省虽然出台政策，允许二手房公积金贷款首付两成，但实际上现在还是要首付四成，政策出台却无法落实，阻碍了需求的释放。他表示，如能出台具体实施细则，让市民真正享受到政策的实惠，利好政策就会落到实处。

　　价格

　　主城房价出现“两极化”

　　2008年，江北、江宁甚至部分主城区的二手房价格都进行了调整。江北由原来的单价每平方米4000元以上调整到了现在的每平方米3000多元。江宁二手房价格与商品房价格倒挂的现象也开始缓解，二手房价格每平方米降低了数百元。同时，奥体、城北、城南甚至龙江都出现了部分二手房价格下调的情况。

　　2009年南京二手房价格会不会继续下调呢？“2009年南京二手房价应该是稳中小降，基本趋于平稳。”费立平说，去年南京二手房价格已经经历了一轮下降，今年可能持续。实际上，在多项利好政策的影响下，房主的心理价格已经下调。

　　温晓卿认为，主城房龄将成为决定二手房价格的关键，可能因此出现“两极化”趋势。上世纪90年代的房子将成为市场的主力，房龄小的、位置好的房子价格不但不会下降，还会越来越高，比如湖南路上高端的二手房越来越贵，而一些房龄老的则可能进一步下调价格。

　　区域

　　河西城东将杀出黑马

　　江宁、江北等新城二手房市场在经历了2007年的快速发展后，去年出现了颓势。而传统的鼓楼、白下等二手房主力板块，去年显示了强劲的实力，成为最稳定最坚挺的板块。

　　业内认为，2009年，主城的二手房市场仍将是支撑市场发展的关键，而随着地铁二号线以及过江隧道等重大配套的进展，今年可能杀出一些黑马。

　　费立平表示，鼓楼区是最活跃、表现最好的区域，成熟的龙江板块、鼓楼附近将是今年的热点。另一方面，随着机关事业单位的搬迁、家乐福等大型超市的进驻，去年表现不佳的河西奥体有望重新崛起。温晓卿则看好南湖板块，他认为地铁二号线和过江隧道将极大提升这个板块的价值，城东的孝陵卫环境好、配套成熟，将成为热点，此外城南板桥新城的地铁八号线如果提前开工，则该板块的潜力将提早展现。

　　快报记者 文涛

　　契税补贴

　　个税优惠