最近，工农中建四大银行和其他中小银行纷纷开始办理存量房贷利率七折优惠政策：只要2008年10月27日之前执行基准利率0.85倍优惠，无不良记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

　　同时，今年北京将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。房地产业内对取消二套房贷限制的呼声较高，认为这是激活低迷楼市的手段之一。北京市发改委5日公布的“2009年发展改革工作总体考虑”中，将此项内容列为2009年发展改革工作的主要任务，表示将研究取消二套房限制。

　　（1月6日《新京报》）

　　我认为这是一种审慎而又实事求是的态度。即使没有本次全球金融危机，个人也认为我们在对待二套房和二手房交易政策上过去一度过紧，最近正一点一点地试图放开，也显得格外小心翼翼，既怕刺激楼价上涨，又担心银行的风险加大，同时政府还要顾及一直以来迫切希望房价大幅下降的社会情绪。

　　说房地产绑架了中国经济也好，房地产成为中国经济发展的重要引擎也好，房地产作为中国经济的重要支柱地位，是一个历史和现实的必然，不由得我们不承认。这个市场停滞，支柱倒塌，整个中国经济的日子不可能好过。而要使房地产市场重新活跃起来，房贷政策至关重要。

　　又要用信贷大量支持房地产发展，又要最大限度防范银行风险，银行似乎在夹缝中进退维谷。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励6日重申，借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，就是这种担忧的体现。

　　依我看，既支持房地产信贷又防范银行风险，不需要太多复杂的手续，只需把住首付和购房保险这两个关口，基本可保无忧。美国次贷危机的教训就是首付款比例过低甚至为零，在房地产抵押物价值出现大幅度下降以及借款人偿付能力出现问题的时候造成金融风险。我国商业银行最低的房贷首付款比例为20%，既有利于让自住消费者以较低门槛改善住房需求，也为银行的风险防范拦起了一道大坝。

　　至于二套以上房贷，同样只需要充分利用好首付款这个杠杆，仍然以家庭为单位界定二套以上房，凡是二套以上房贷的，较大幅度地提高首付至40%或60%，并且恢复二套以上房贷的购房保险政策，同时约定第一受益人为银行。这样，即使房价相应下跌40%或60%，银行的风险也基本为零。至于复杂地界定二套房是不是改善型住房，我看可以免了，真正有条件改善住房的，让他多付点首付，没什么大不了的。

　　而规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，也是可有可无。表面上这样有利于防范信贷风险，但从过往经验看，收入审核过程往往徒具形式，增加双方交易成本而已。一方面是很多人收入来源很复杂；另一方面，不同收入群体50%的意义也不同。一个年收入100万的职业经理人，他的收入80%以上都可以用来还贷、投资；一个月收入2000元的普通职员，拿一半付月供日常生活就吃不消了。还是把这个权利还给公民“自决”吧。

　　通过首付这个重要杠杆，也能够有效地把炒房客排除在信贷支持之外。大幅提高二套房以上的首付比率，炒房客原本可以买两套房的，也许现在只能买一套甚至一套也买不了。短期炒房对首付敏感而对利率不敏感，因此完全可以对二套房以上的房贷也一视同仁地采取最优利率优惠措施，而且免去那些繁杂的申请与审核程序。

　　（作者系资深时事评论员）