今天起执行的房产契税新政到底如何执行？南京市房产局产权市场处昨天给出了最终解释：从2009年1月1日起到12月31日止，在此期间购房的买房人，都可享受契税优惠：商品房以购房合同鉴证时间为准，二手房须以送件及合同签订时间同时满足为准。同时，二手房转让营业税“5年改2年”、个税贴补40%也从1月1日起执行，执行期限为2009年1月1日—12月31日之间。

　　优惠期限1月1日至12月31日

　　南京市房产产权市场处人士表示，按照省、市调控楼市意见的精神，144㎡以上的高档房实际契税为房价的2%（税率3%，南京补贴1%），90-144㎡的普通住宅实际契税为0.5%（税率1%，南京补贴0.5%），90㎡以下“零契税”（税率1%，南京补贴1%）。另外，南京商铺等非住宅将按3%来交契税。他表示，和二手房转让“5年改2年”营业税的政策一样，这一政策的执行期限为2009年1月1日—12月31日。

　　2008年已购房不享受新政优惠

　　那么，在2008年12月31日之前购房的契税税率是多少呢？该人士解释说，2008年南京市规定10月1日以后买房也有契税贴补的优惠政策，具体为90—144㎡之间的普通住宅为1.5%（税率2%，南京补贴0.5%），90㎡以下“零契税”（税率1%，南京补贴1%），而144㎡以上的为4%。

　　这个政策针对的是2008年10月1日至12月31日期间的买房者，在此期间买房的按此政策享受优惠，不按1月1日之后的优惠执行。

　　二手房转让要看两个时间节点

　　在具体的认定时间上，南京市房产局人士解释说，元旦之后的契税优惠新政策，必须是2009年当年买房的（1月1日—12月31日），商品房以购买合同鉴证时间为准（1月1日以后鉴证的），而二手房（存量房）买卖的认定时间则必须同时具备两个时间：一是合同送件时间、二是合同签订时间。具体可以这样理解：买卖双方在1月1日以后送件时，双方合同上签订的买房时间也须是1月1日以后，如果是2008年12月31日签订的合同，1月1日送件的，依然不能按新政执行。

　　唯一住所满5年转让免征个税

　　南京地税部门昨天重申：二手房转让的个税缴纳，产权在2年之内的，可按“核定征收1%”或“查验（差额）征收20%”两种方式进行选择；超过2年（含2年）按实际所得缴纳个税，政府补贴缴纳额的40%。另外，一些老政策仍旧有效，主要有两点：其一，转让的二手房产权年限满5年，并且是家庭唯一住所的，可以免征个人所得税；而对于房主转让一套房子之后，又在一年内购房的，个税可进行减免。

　　退房新规

　　高档房退房须摇号再卖

　　之前，南京市房产部门对退房再销售的规定作出修改：144m2以上的住房不需再退房摇号。但在1月1日之后，这类144m2以上的高档房在缴纳契税时降为2%（1月1日之前为4%），那么，如果买房人和开发商“串通”起来，办理退房手续后，在1月1日以后重新签订合同，是否可以享受2%的契税优惠呢？

　　对此，南京市房产局产权市场处商品房管理科胡科长明确说：行不通！有关部门2008年12月30日已经紧急发布通知，要求所有退房必须参加退房摇号。必须摇号后，“退房只能通过摇号的方式决定房子归属，不一定就是原来的买家了”。

　　胡科长说，退房的售价依然可由开发商自行制定，只要不超过合同上的销售原始价格即可。同时，由于1月28日是春节假期，原定于每个月28日举行的退房摇号将在1月份暂停一次，顺延至2月28日举行。快报记者 尹晓波

　　贷款利率下调前

　　银行扎堆办手续

　　“现在我们这里已经开始排队了，今天最后一天，你的贷款利率要从下浮15%转成下浮30%，下午赶快来办手续，交500元手续费。”昨天上午，业主刘先生接到贷款银行的电话，急急忙忙就往银行跑。虽然目前南京各大银行基本都给出了老贷款客户“2009年1月1日起利率7折”的政策，但有的银行是免费自动转，有的银行要申请才能转，还要交手续费，这让不少业主忙得不亦乐乎。

　　60万贷30年月省300多

　　刘先生告诉记者：他半个月前就向贷款行咨询“贷款利率能否转成下浮30%”的事了，贷款经办人一直告诉他“政策还没下来，再等等”。直到几天前，该行的政策才出来，原来85折的客户、无欠款记录的可以转7折，可要缴500元手续费，要提前还款的还要付6个月的利息。

　　“我觉得真是既麻烦又不公平，比如有的银行，工行、民生什么的都是30万以上贷款自动转7折，也没有手续费。”虽然要收手续费，但由于利率调整大，不少业主听到消息后还是抢着去办。以刘先生为例，他贷了60万商贷30年。今天起，年利率如果还按原来的85折是5.049%，月还款是3238.92元，30年总利息是56.6012万元；而如果下浮成7折，年利率就只有4.158%，月还款可下降到2919.41元，总利息为45.0989万元，一个月就可少付319.5元，一年就可省下3834元。

　　刘先生想和银行商量免手续费可不可以？记者了解到，实际上银行对一些有存款在该行的优质客户不仅可以免手续费，还有一系列优质服务。比如一位业主最近就将二套房利率转成了7折利率，60万30年总利息一下少了30多万。

　　这位购房人告诉记者：2007年下半年他买房贷款，“我几乎是南京最早的一批办了1.1倍二套房贷款的市民”。当时他买的新房未交付，老房子要住没法卖，又有过贷款记录，结果被算成了“二套房贷”。

　　可2008年他买的新房8月交付了，老房子刚刚卖出。贷款银行的工作人员知道后就告诉他，他现在只有一套房，可以按首套房给7折利率。“我算了下，就按最新下调过的贷款利率，如果2009年仍然给我1.1倍利率，月供有3800多元；现在下降为0.7倍，月供一下就降到2919元，省了近900元一月，一年万把块钱呢！”

　　没办成的可转按揭补救

　　记者了解到，不少业主由于不知道自己贷款银行的政策，最后一天知道后再去办手续“已经晚了”。而按照银行规定，从2009年1月1日起下浮，必须于2008年12月31日之前在银行系统里进行调整，过期则无法调整，只有等2009年再按新政策来调整。

　　这怎么办呢？“帮我办贷款的小姐告诉我，实在要7折利率,建议我办转按揭，把贷款转到别家银行。”吴女士告诉记者，她已经咨询了深发展，说现在可以免担保费把贷款转到深发展；民生银行也可以办。

　　但南京各家银行办理同名转按揭都只能按原来的贷款金额放贷，不能增加贷款金额。而且原贷款只用购房合同办理抵押手续即可，而转按揭必须办理正式的房产证、土地证。

　　“那就要交契税和维修基金，我家100m2的房子要交3万多，这个钱要提前交了。”但即便如此，转按揭也是划算的，专家因此预计，1月初南京办理转按揭的市民会明显增多。

　　快报记者 孙洁