第A7版:民生
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  2009 年 1 月 1 日 星期   重要律师声明
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今起南京购房享契税优惠
  今天起执行的房产契税新政到底如何执行?南京市房产局产权市场处昨天给出了最终解释:从2009年1月1日起到12月31日止,在此期间购房的买房人,都可享受契税优惠:商品房以购房合同鉴证时间为准,二手房须以送件及合同签订时间同时满足为准。同时,二手房转让营业税“5年改2年”、个税贴补40%也从1月1日起执行,执行期限为2009年1月1日—12月31日之间。

  优惠期限1月1日至12月31日

  南京市房产产权市场处人士表示,按照省、市调控楼市意见的精神,144㎡以上的高档房实际契税为房价的2%(税率3%,南京补贴1%),90-144㎡的普通住宅实际契税为0.5%(税率1%,南京补贴0.5%),90㎡以下“零契税”(税率1%,南京补贴1%)。另外,南京商铺等非住宅将按3%来交契税。他表示,和二手房转让“5年改2年”营业税的政策一样,这一政策的执行期限为2009年1月1日—12月31日。

  2008年已购房不享受新政优惠

  那么,在2008年12月31日之前购房的契税税率是多少呢?该人士解释说,2008年南京市规定10月1日以后买房也有契税贴补的优惠政策,具体为90—144㎡之间的普通住宅为1.5%(税率2%,南京补贴0.5%),90㎡以下“零契税”(税率1%,南京补贴1%),而144㎡以上的为4%。

  这个政策针对的是2008年10月1日至12月31日期间的买房者,在此期间买房的按此政策享受优惠,不按1月1日之后的优惠执行。

  二手房转让要看两个时间节点

  在具体的认定时间上,南京市房产局人士解释说,元旦之后的契税优惠新政策,必须是2009年当年买房的(1月1日—12月31日),商品房以购买合同鉴证时间为准(1月1日以后鉴证的),而二手房(存量房)买卖的认定时间则必须同时具备两个时间:一是合同送件时间、二是合同签订时间。具体可以这样理解:买卖双方在1月1日以后送件时,双方合同上签订的买房时间也须是1月1日以后,如果是2008年12月31日签订的合同,1月1日送件的,依然不能按新政执行。

  唯一住所满5年转让免征个税

  南京地税部门昨天重申:二手房转让的个税缴纳,产权在2年之内的,可按“核定征收1%”或“查验(差额)征收20%”两种方式进行选择;超过2年(含2年)按实际所得缴纳个税,政府补贴缴纳额的40%。另外,一些老政策仍旧有效,主要有两点:其一,转让的二手房产权年限满5年,并且是家庭唯一住所的,可以免征个人所得税;而对于房主转让一套房子之后,又在一年内购房的,个税可进行减免。

  退房新规

  高档房退房须摇号再卖

  之前,南京市房产部门对退房再销售的规定作出修改:144m2以上的住房不需再退房摇号。但在1月1日之后,这类144m2以上的高档房在缴纳契税时降为2%(1月1日之前为4%),那么,如果买房人和开发商“串通”起来,办理退房手续后,在1月1日以后重新签订合同,是否可以享受2%的契税优惠呢?

  对此,南京市房产局产权市场处商品房管理科胡科长明确说:行不通!有关部门2008年12月30日已经紧急发布通知,要求所有退房必须参加退房摇号。必须摇号后,“退房只能通过摇号的方式决定房子归属,不一定就是原来的买家了”。

  胡科长说,退房的售价依然可由开发商自行制定,只要不超过合同上的销售原始价格即可。同时,由于1月28日是春节假期,原定于每个月28日举行的退房摇号将在1月份暂停一次,顺延至2月28日举行。快报记者 尹晓波

  贷款利率下调前

  银行扎堆办手续

  “现在我们这里已经开始排队了,今天最后一天,你的贷款利率要从下浮15%转成下浮30%,下午赶快来办手续,交500元手续费。”昨天上午,业主刘先生接到贷款银行的电话,急急忙忙就往银行跑。虽然目前南京各大银行基本都给出了老贷款客户“2009年1月1日起利率7折”的政策,但有的银行是免费自动转,有的银行要申请才能转,还要交手续费,这让不少业主忙得不亦乐乎。

  60万贷30年月省300多

  刘先生告诉记者:他半个月前就向贷款行咨询“贷款利率能否转成下浮30%”的事了,贷款经办人一直告诉他“政策还没下来,再等等”。直到几天前,该行的政策才出来,原来85折的客户、无欠款记录的可以转7折,可要缴500元手续费,要提前还款的还要付6个月的利息。

  “我觉得真是既麻烦又不公平,比如有的银行,工行、民生什么的都是30万以上贷款自动转7折,也没有手续费。”虽然要收手续费,但由于利率调整大,不少业主听到消息后还是抢着去办。以刘先生为例,他贷了60万商贷30年。今天起,年利率如果还按原来的85折是5.049%,月还款是3238.92元,30年总利息是56.6012万元;而如果下浮成7折,年利率就只有4.158%,月还款可下降到2919.41元,总利息为45.0989万元,一个月就可少付319.5元,一年就可省下3834元。

  刘先生想和银行商量免手续费可不可以?记者了解到,实际上银行对一些有存款在该行的优质客户不仅可以免手续费,还有一系列优质服务。比如一位业主最近就将二套房利率转成了7折利率,60万30年总利息一下少了30多万。

  这位购房人告诉记者:2007年下半年他买房贷款,“我几乎是南京最早的一批办了1.1倍二套房贷款的市民”。当时他买的新房未交付,老房子要住没法卖,又有过贷款记录,结果被算成了“二套房贷”。

  可2008年他买的新房8月交付了,老房子刚刚卖出。贷款银行的工作人员知道后就告诉他,他现在只有一套房,可以按首套房给7折利率。“我算了下,就按最新下调过的贷款利率,如果2009年仍然给我1.1倍利率,月供有3800多元;现在下降为0.7倍,月供一下就降到2919元,省了近900元一月,一年万把块钱呢!”

  没办成的可转按揭补救

  记者了解到,不少业主由于不知道自己贷款银行的政策,最后一天知道后再去办手续“已经晚了”。而按照银行规定,从2009年1月1日起下浮,必须于2008年12月31日之前在银行系统里进行调整,过期则无法调整,只有等2009年再按新政策来调整。

  这怎么办呢?“帮我办贷款的小姐告诉我,实在要7折利率,建议我办转按揭,把贷款转到别家银行。”吴女士告诉记者,她已经咨询了深发展,说现在可以免担保费把贷款转到深发展;民生银行也可以办。

  但南京各家银行办理同名转按揭都只能按原来的贷款金额放贷,不能增加贷款金额。而且原贷款只用购房合同办理抵押手续即可,而转按揭必须办理正式的房产证、土地证。

  “那就要交契税和维修基金,我家100m2的房子要交3万多,这个钱要提前交了。”但即便如此,转按揭也是划算的,专家因此预计,1月初南京办理转按揭的市民会明显增多。

  快报记者 孙洁

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