年关已至，回顾一年内开发商用过的所有降价招数，“一口价”、最低价、降精装修、搞内部优惠、搞尾房拍卖等，无不使尽。利润薄了，接近成本了，房价见底了吗？2009年的房价还能怎么降？

　　回顾

　　第一阶段：小试牛刀

　　“一口价”：意在试探市场

　　“一口价”最早是属于拍卖的一种竞价方式，几年前就已被开发商运用到楼市。2008年上半年，南京楼市的降价还只表现为“一口价”这种偏保守的方式，直到下半年，一些不愿轻易降价的开发商也只采用这种形式来试探市场。

　　3月，旭日上城“不限朝向，不限楼层，‘一口价’4500元/平方米”的户外广告分外吸引眼球。其后，苏宁地产旗下天润城“一口价”4088元/平方米；威尼斯水城4480元/平方米，天华绿谷庄园4180元/平方米，江北房价不断下探。

　　6月，河西也开始按捺不住，天水滨江最低价仅8622元/平方米，拉德芳斯“一口价”8600元/平方米。这两大楼盘小试牛刀却取得意外收获，令其他高高在上的河西楼盘刮目。到了下半年，10月宋都美域推出6套“一口价”房源，均价8390元/平方米。但“一口价”对购房人来说已没了吸引力，此时的河西房价已跌破8000元/平方米。

　　最低价：房源都不咋的

　　“最低价”也成为开发商频繁使用的降价手段。虽然喊出了最低价，但是当购房人真的要买时却会发现，最低价房源往往成为“最差房源的代言”。

　　9月，河西某楼盘推出最低7200元/平方米的特价房源，可据记者了解，这么低的价格仅四套房源，且楼层较低，采光不好，总之缺点多于优点。江宁的最低价是由别墅项目康桥水岸喊出，6999元/平方米被称为别墅卖出公寓价，但是这样的房源仅四套，总价最低也要120万元。11月下旬，城南某楼盘利用1号楼开盘契机，推出低于6000元/平方米的房源，户型约40平方米，层高3.6米，总价20万元出头，但仍然只有一套。

　　第二阶段：降低利润

　　降精装：真正降价第一波

　　9月开始，万科金域缇香掀起了降利润的第一波行情。万科金域缇香首批降价的房源是70平方米小户型，折后均价8500元/平方米左右。现场销售人员坦言，这次主要压缩的是精装修标准，由原来的2500元/平方米降到1000元/平方米。降价后的价格比板块内不少毛坯房还低，这让万科成为当月最大赢家，几天内就迅速认购102套，推出房源快速售罄。

　　位于江宁的恒大绿洲，江宁区物价局对这一楼盘的核价为7480元/平方米，但项目已确定的开盘精装修价格仅5700元/平方米，装修标准降为1100元/平方米，也就是说恒大绿洲毛坯房的售价已被调低至4600-5000元/平方米。

　　位于盐仓桥的中海·凯旋门，干脆在11月直接将一幢原计划精装修的住宅楼全部改为毛坯房推出，连装修费用在内，该楼盘实际上的降价幅度达到每平方米千元以上。

　　第三阶段：变相降价

　　内部优惠：“看不见”的降价

　　只要是购房人，都是开发商在此时最期待的，无论是来自外部还是来自内部。

　　位于河西的天水滨江花园就将降价房推向了公司内部的员工。据天水滨江花园一期的业主介绍，开发商正在以超低价销售百套剩余房源，这批尾盘主要是针对股东或职工，股东还要签署相关协议才能购买。知情人士透露，此次销售的价格大约7.5折，此外还要减400元/平方米。据说一套原来160万元的房子现在只需要120万，降价幅度惊人。

　　就在特价房推出没多久，二手房市场上已出现了天水滨江花园的房号在叫卖。不少已买房的业主认为，开发商所谓的卖给股东也就是变相降价，“房型结构不好，股东为什么要买呢？不就是在宣传吗？主要还是为了吸引外来购房者。”

　　赠送面积：华丽外衣下的降价

　　位于东郊宝华的别墅楼盘大山地曾打出“买240平方米双拼送170平方米面积”的广告。销售人员介绍，大山地的双拼和独栋别墅户型中，观景露台特别多，基本上每个客厅和房间都有，甚至连地下室都设置了观景平台。统计下来240平方米的双拼别墅，观景露台面积将近80平方米，而这所有观景露台的面积都是免费赠送。此外，大山地还免费赠送了近20平方米的入户门厅。更令人惊讶的是，由于大山地是依山而建的坡地别墅，双拼别墅的地下室的一面其实是跟户外的标高一样。这就是说，免费赠送的70多平方米的“地下室”，事实上与普通一楼没有区别。

　　业内人士表示，之前南京楼盘赠送阁楼、储藏室，但是能够送一套房甚至是一个房间的情况，尚属第一次。事实上，因为赠送面积较大，房屋单价自然变低，这也是开发商运用较多的一种体面的不易被察觉的降价方式之一。

　　一次性付款：要现金流不要价格

　　近期，有内部消息传言，江宁某楼盘140平方米房源一次性付款的话，4800元/平方米。过去，在南京楼市，针对一次性付款的客户给出的优惠相比普通客户顶多几个点，可是这次，该楼盘却一下子跌破五千元。业内人士对此评论，年底了，开发商要的就是现金流，银行贷款还要经过这样那样的审批过程才能下款，而一次性付款对于开发商来说成为眼下最快最安全的回款方式，因为收益大，所以开发商愿意破格大跳水。

　　尾房拍卖：另类降价萌牙初现

　　据南京一家知名拍卖行的负责人介绍，年关已至，不少开发商压力越来越大，为尽快让房源出手，已有开发商打算针对所剩的尾房进行公开拍卖，而拍卖的价格肯定会比原先定价低得多。

　　该人士透露说，因为公开宣布降价肯定对老业主伤害较大，但是市场现实又逼着开发商不得不降价，在这两难的抉择中开发商只能尽量想一些周全的方法来度过寒冬。

　　据了解，前段时间已有一些楼盘尝试起了尾房拍卖，主要来自江宁和江北，这些房源的起拍价仅有五折，房源虽然只有18套，但是据说收效不错，参与竞拍的购房人很多。应该说，这种方式对购房人还是有相当吸引力的。

　　分析

　　交易量回升才是底

　　南京东凯置地董事长沈和连接受记者采访时认为，楼市还会维持一段时间观望，“如果年关过后房价不怎么降了那么很有可能是底部到了，购房人潜力会爆发；但是如果大家对于降价还是有预期，那么房子还会没人买。”不断下行的房价何处是底？他认为真正的底部体现在“交易量的迅速回升”，这是底部的标志。虽然最近以来成交量在救市新政的刺激下曾冲破200套，但他并不认为这是底部标志，相比过去旺季的成交量来说，还是差得太远。这说明成交量回升不够大，足够大的成交量要能足够维持开发商的现金流。

　　“目前楼市后市受宏观经济的影响较大，复杂性和不确定性也很大，谁也看不清未来会怎样。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉如此感慨，从整个经济危机来看，对珠三角、浙江影响比较大，对外贸出口企业影响比较大，对于其他行业包括房地产的影响如何还需观察。现在到底买不买房要看买房人自己的判断和预期，现在已经有人甚至有的业内人士在出手买房，只能代表这部分人预期房价快见底。

　　万唐置业周斌认为，楼市与股市不同，不可能像股市那样一夜从6000点回到2000点，楼市需要用时间来换价格，所以他肯定的说，“楼市‘抢钱’时代已过去，过去都是靠天吃饭，而现在恰恰到了靠人吃饭的时代、理性的时代”。

　　房价还有下降空间

　　南京中海地产有限公司营销部经理郭散皓认为，南京楼市的部分地区房价偏高，还是有水分需要挤去。根据相关研究，南京市住宅价格泡沫程度约在30%。鉴于目前南京房价整体水平较最高点已下降近14%，网尚机构认为2009年南京住宅价格还有16%的下降空间。分板块来看，江宁、城南及城中将面临较大的价格调整压力

　　一位不愿透露姓名的业内人士给记者分析，降价横行可归结为“获利回吐”。针对不少开发商所称自己房价已跌破成本价云云，该人士认为，南京房价还有下降空间。他的理由是，“过去开发商公开的计算成本方式有误。”具体而言，公开的说法都是以楼面价分摊而来，而事实上，房地产企业首当其冲就是资本运作企业，开发商再有钱也不会完全拿出自有资金来开发，而是主要依靠融资，土地是分批付款的，原材料可以拖欠款项，工程款可以由施工方垫付，开发商真正是在“拿资金做生意”。举例而言，一幅地块拍卖价格为10亿，以分批付款来看，首期如果只需先付1亿元，那么开发商可以通过银行贷款来完成，假设年利率8%，那么贷款成本就是800万一年，但是1亿元的土地在一年内增值到1.5亿，开发商赚5000万元，减去800万元利息成本，那么开发商可以赚4200万元。基于此，该人士认为，成本计算方式有误，加上利润高，所以开发商无论如何都还有降价空间。

　　快报记者 费婕