房公积金贷款首付最低两成

　　■有待明确

　　部分规定实施时间由各部门定

　　记者：“省十条”何时实施？

　　省建设厅副厅长彭向峰：因为其中有部分条款是国家的政策，国家有政策规定的试点，则按照国家的政策执行；有些条款是省里的政策，这部分要由各个部门根据政策的要求制订实施细则，正式执行的时间由各个部门制订。

　　契税下调，已购房者能否享受？

　　记者：意见中提出，调整契税适用税率及标准，契税税率由4％调整为3％，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1％。那么该政策什么时候执行呢？已购买了商品房还没有办房产证的市民能享受吗？

　　省财政厅副厅长张美芳：该政策施行的具体时点、和老政策的衔接还需要研究，稍后会有明确答复。

　　记者了解到，该政策已经于11月1日起在南京实施，其中对于部分购房但未办证的市民给出了特别优惠，他们可以按新政策来交契税，也就是高档房和普通住宅都可以比原来少交总房价的1%。尤其是部分单价超过1万元/m2的小户型，按原来的规定，他们因为价格超标属于高档房，要按4%来交契税；而现在高档房中的价格标准被取消，只有面积大于144m2或者容积率高于1.0才算高档房，这套房子的契税就从原来的4%直接降到1%，以一套50m2的主城住宅来看，一下就可省15000元。

　　转让差额为负，营业税怎么征？

　　记者：如果我前几年花十万买了一个房子，现在九万就要转让，这个差额是负的，是不是也按照这个差额征收营业税呢？

　　省地税局副局长徐锦辉：这个问题是新问题，我们此前还没有想到，估计以后很难说。按照营业税的条例规定，只要发生销售就要征税，具体的问题会后还要再讨论、认真研究。

　　快报记者 孙洁 郑春平

　　江苏特有政策

　　设立货币补偿奖励金消化商品房

　　对危改带来的拆迁家庭增加，有什么好的安置办法？就此，昨天的《意见》第七条也出了一条江苏特有的新政：通过阶段性增加货币化补偿安置奖励等政策，引导被拆迁群众选择货币化补偿安置。商品住房市场供应比较充足、安置房尚未开工建设以及超期过渡被拆迁户较多的城市，可通过市场招标采购普通商品住房，用于安置被拆迁家庭。

　　就此，江苏省建设厅的解读显示，设立阶段性货币化补偿特别奖励政策，就是为了“引导被拆迁群众到市场购房”；而如果不选择货币化补偿，政府也会从市场招标采购普通商品住房用于安置。不论怎样，危改拆迁人群都可以有力地拉动楼市销售。

　　此外，《意见》还鼓励全省各地提高从住房市场投资收购廉租住房的比例，这意味着廉租房也能消化部分中小户型商品房房源。

　　全省楼市印花税土地增值税免收

　　昨天的《意见》还出台了一条特有政策：对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售普通商品住房暂免征收土地增值税。

　　记者了解到，目前南京市民个人买卖住房都要按总房价的万分之五来交印花税，100万的房子大约是500元；而土地增值税方面，南京居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税，非普通住宅居住满五年或五年以上，也免征；但居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；未满三年，全额征收。征收办法为：能提供购房发票及完税凭证的，可按相关规定征收，如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，就要按转让收入的1%计征土地增值税。

　　按该政策，江苏高档房的土地增值税也将免收。

　　快报记者 孙洁 郑春平

　　■相关新闻

　　浦东多个楼盘被集中团购作为保障性住房

　　近期，浦东多个楼盘出现了集中团购的现象，有些楼盘甚至开盘当天推出的全部房源就售完。据了解，根据上周出台的“国三条”中“多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给”的要求，以及浦东新区人才公寓的规划，相当一部分的收购将被由政府主导的一级土地开发商收购用作动迁房及人才公寓。

　　据《新闻晨报》

　　普通住房2年内转让

　　个税可能多掏1万块

　　为什么？因为如果营业税按差额征收，个税也要按差额征收

　　近日不少市民询问：2年之内的二手房转让，要按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，那么该房主的个税是否可以不按这个差额，而是选择较为“便宜”的按房价总额的1%征收呢？昨天南京市房产及地税部门解释说，在征收营业税和个税时，是按同一种计税方式征收，不会对同一套房子同时出现按差额、按总额两种计税方式的情况。也就是说，2年以内的普通住房买卖，营业税（税率5.55%）和个税（税率20%）均要按差额来征收。

　　2006年7月，国家税务总局明确了二手房缴纳个税的两种征收方式：一种是“以转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用不计税”，这种方式的税率为20%；另一种对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（1%~3%的幅度内）核定应纳个人所得税额，南京市对第二种计征方式定的税率为1%。

　　张女士说，她有一套原价90万元的房子，现在想以100万元出售，如果按1%核定征收税率应该交个税为10000001%=10000元，按20%的税率差额征收应该交个税为（1000000-900000）20%=20000元，后者要多交1万元！

　　一般来说，对于张女士这样的房主而言，按1%的核定税率交个税显然要“合算”。那么，以后大家还都能这样缴税吗？

　　南京市地税部门昨天答复说，对于同一项二手房的买卖业务，纳税人提供的资料都必须是相统一的，税务部门需依据相同的票据材料来计算应该缴纳的税款。所以，如果纳税人需要按房屋转让的差额来缴纳营业税，那么计算个税时必然也是按房价差额作为依据。

　　但从总体看，营业税的优惠幅度显然要大于个税。仍以张女士这套90万元的普通住房为例，2年内如果以100万转让，原来需要缴纳营业税：10000005.55%=55500元，个税：10000001%=10000元。而按新规定，需要缴纳营业税为：（1000000-900000）5.55%=5550元，个税：（1000000-900000）20%=20000元，后者少交了40000元。

　　快报记者 都怡文 孙洁 尹晓波

　　房贷减负能否

　　推动楼市回暖

　　很难！因为政策起效存在滞后期，估计到明年下半年楼市可能有所回暖。

　　据新华社上海１２月２２日专电（记者 姚玉洁 魏宗凯）对于广大购房者而言，５次降息后的最新利率将从明年元旦起执行，累计２１６个基点的降息将大大减轻房贷成本。但由于政策起效存在滞后期，在短期内尚不会推动楼市立竿见影走出疲态。

　　购房者利息负担减轻

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”

　　１１月２７日，央行大幅下调存贷款基准利率各１．０８个百分点，加上此前的历次降息，５年期商业贷款利率已累计下调２．０７个百分点至５．９４％。再加上首次购买普通住房家庭可享受０．７折利率优惠，购房者的利息支出大大减轻。以５０万元商业贷款、２０年等额本息还款计算（商贷按利率下限执行），每月可少还贷款６７９元，２０年累计少还利息１６．３万元。

　　而公积金贷款的降幅低于商业贷款，从４．０５％下降至３．８７％，累计下调１．２６个百分点。同样以５０万２０年期贷款为例，月还款额约每个月可减少４７元。相比较９月份首次降息前，则月还款额从３３６１元降至２９９６元，每个月可少还贷款３６５元。

　　开发商融资开闸

　　顾云昌认为，持续降息大大减轻了开发商的资金成本，而此前国务院出台的促进房地产市场健康发展的三大政策措施意味长期以来对房地产开发关紧的信贷闸门，开始松动，这对开发商是实质利好。

　　高华证券则分析，“融资支持＋降息”双重利好，有利于防止开发商因资金链断裂而出现烂尾楼。

　　累积效应显现尚需时间

　　上海易居房地产研究院分析师杨红旭则认为，短期来看，降息对楼市的影响非常小，不可能阻隔市场下行的趋势。

　　海通证券房地产分析师帅虎分析，估计到明年下半年，房屋销售将会有所回暖。