■具体转让程序按二手房交易规定执行

　　■交易办法于12月1日起正式实施

　　“在江苏省13个地级市范围内，到今天为止，南京的住房保障政策是第一家全面成文的，也是最为完善的。”在昨天由南京市房产局召开的新闻发布会上，该局新闻发言人、党委副书记黄长安自信地表示。当天，南京市房产局发布了“关于贯彻《南京市经济适用住房管理实施细则》、《南京市廉租住房保障实施细则》的若干规定”，总共31条。

　　“经济适用房上市交易，应该是瓜熟蒂落的一项政策。”黄长安说，之前在世界城市论坛上，就曾明确经济适用房满5年可上市交易，但政府要收取收益部分的50%。就具体的上市交易细则，黄长安作了详细解读——

　　规定经适房还可“交换、赠与、继承、抵债”

　　——该交收益50%的依然要交

　　■政策原文：“经济适用住房上市，包括买卖、交换、赠与、抵债等处分产权的行为。购买经济适用住房满5年的起始时间，以购房发票记载的时间为准。未满5年确需转让的，由市住房保障办公室按原供应价格予以回购。”

　　“上市交易的说法不确切，这次管理办法不仅仅包括买卖，还包括交换、赠与、抵债等方式。”黄长安说，如果是经济适用住房之间相互交换的，可以免交收益，且交换后的房屋仍为经济适用住房；如果经济适用住房与其他产权房进行产权交换的，依然要交纳差价收益，且交换后的房屋不再为经济适用房。

　　黄长安说，对于经适房的赠与问题，并不是随便可以赠送给谁的。赠送给“原申购家庭成员”，受赠人不需交纳差价收益，经适房形式不变。打个比方说，原来是丈夫申购的，现在赠给爱人或子女才免交收益；如果是赠与其他人的，受赠人就要交纳差价收益的50%，受赠后的房屋不再认定为经济适用房。

　　经适房上市出售，谁都可以买

　　——具体转让程序按二手房交易规定执行

　　■ 政策原文：

　　1.受让方的家庭为符合经济适用住房申购条件的城市低收入住房困难家庭、国有土地上的被拆迁困难家庭的，转让方不需交纳收益；交易后，受让方取得的房屋仍为经济适用住房。

　　2.受让方的家庭为前项规定以外的，转让方应将超出原购买价部分的50％收益上交政府。受让方取得的房屋不再为经济适用房。

　　“上述的第1条其实就是‘内循环’，买房人依然是符合住房保障条件的家庭，自然不用交纳收益。”南京市房改办主任王珏解释说，房屋价格由双方自由协商，这主要是因为一部分符合申购经适房条件的家庭急需住房，而排队购买经适房又要等上一段时间。另外，因为经适房的面积都小于90平方米，申购家庭也是首购，所以在契税上都可以享受“零契税”。

　　其他购买经适房的人就要交纳差价收益的50%了。王珏说，差价收益的计算公式为：（本次转让计征契税单价－该经济适用住房原购买单价）×50％×建筑面积。以某经济适用房小区一套50平方米的经适房为例，原来购买时1500元/m2，满5年之后房主售价是4500元/m2的话，那就产生了3000元/m2的差价，差价总额为15万元。这个15万元中的50%部分，也就是7.5万元，由政府在买房人交纳契税的环节上收取。

　　但是，对于这类符合上市条件的经济适用住房的转让，在契税、营业税、所得税等税费的缴纳以及房屋维修资金的处理上，一律要按存量房（二手房）交易的有关规定执行。

　　上市卖掉经适房，不能再享受住房保障

　　——通过政府原价回购的除外

　　■ 政策原文：

　　1.征地拆迁补偿取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的，免交收益，土地性质仍为划拨土地。

　　2.将已购经济适用住房上市，除由市住房保障办公室按原供应价格回购的以外，不得再次享受任何住房保障政策。

　　南京市房改办副主任王塘荣解释说，针对一些农民拆迁安置的以及产权调换的上市经适房，这些“集体土地上的被拆迁户以及因为调换原因取得的经适房，在转让时是不需要交纳差价收益的”。

　　一些保障家庭因为种种原因，将之前申购的经适房上市转让掉了，但以后生活又困难了，是否可以再次申请购买经适房？王塘荣说，这个肯定不可以。因为经适房只有一次机会，既然享受过了，就不能再重复享受。不过，如果“是5年之内，通过南京市住房保障办公室按原供应价格回购的，以后可以再次申请”。

　　交纳契税时交纳50%差价收益?

　　——具体还有操作细则，正式交易要滞后

　　■ 政策原文：经济适用住房上市，应在交纳契税的同时交纳差价收益。差价收益由市政府委托市房产局代收，存入财政专户，纳入城市廉租住房保障资金管理，专项用于城市住房保障。

　　王珏说，考虑到操作细则还在研究之中，交易办法虽然于12月1日起正式实施，但正式交易可能要滞后。这主要是因为收益是由原房主交纳，怎么监控原房主交纳收益是个难题。考虑到经适房交易等同于二手房交易，现在二手房交易资金是要进入监管账户的，目前不排除在交易资金账户中直接扣除的做法。 快报记者 尹晓波

　　■热点关注

　　购买经适房后面积超标怎么办？

　　——超出面积部分申购价上浮50%

　　对于“申请保障性住房的家庭，原住房如何回购”问题，政策规定：“购买经济适用住房的家庭，原住房未由政府收购的，其所购经济适用住房应与原住房面积合并计算。合并计算后，人均住房建筑面积超过当年度住房保障面积标准部分的，购买价格上浮50％。”

　　上浮50%，怎么解释？房改办人士解释说，如果某家庭原来住房面积是人均6平方米。现在购买了经济适用房，但原有住房未回购，那么现在人均住房面积达到了20平方米，超过了住房保障面积标准（今年为15平方米）。那么这超出的5平方米的面积，其房价就要上浮50%。如果经适房价格为2000元/平方米，这5平方米就要按3000元/平方米计算。

　　购廉租房共有产权首次不低于50%

　　——5年之内购买其余份额，按经适房供应价；5年后购买就要“涨价”了

　　昨天，黄长安表示，共有产权方式是南京在全国范围“独创”的，主要是针对“一些低保无房户、部分低收入特困家庭、部分低保住房困难家庭等享受廉租房实物配租的家庭”，他们如果手中有闲钱，可以购买廉租房的部分产权，满足低收入人群从单纯的承租人到产权人的需求。但是有个“5年”时间限制，在5年之内，可以按照经济适用住房供应价格来购买；5年之后购买，就要重新定价了。也就是说，如果经适房供应价格定为2000元/m2，那5年之内购买就是这个价，如果5年后购买，就要重新按照市场价评估了。

　　黄长安说，首次购买的份额不得低于50%，其后可分两次购完余额，比例由购买人自由选择，但是“购买者将廉租房50%的产权买下来，那么这套廉租房的性质就转变为经适房了。但拥有50%的产权即使满5年也是不能出售的，必须达到100%产权之后才可以上市交易”。

　　快报记者 尹晓波