快报《金楼市》关注“河西深度救市”系列报道见报后，不仅置业河西的市民们纷纷致电探讨奥体商业问题，一批大小商家、常年从事商业规划研究的专家也为扭转奥体商业献计献策。如何聚集人气，建立点、线、面结合的各级商业配套，成为人们关注的重点。

　　[商家心声]

　　大店嫌小，小店嫌大

　　孟凡军是广东益华集团华东事业部的总经理。他告诉记者，作为一家以运作大型商业Mall为特长的公司，益华从今年初就在南京奥体考察，不过10个多月过去了，还是没有找到合适的入驻点。

　　“‘合适’包含的内容很复杂。比如位置，哪里才是奥体真正的区域商业核心？比如空间，至少10万-20万平方米的面积才能满足一家功能完善的Mall，而目前奥体商铺总体量很大，但单个楼盘的底商符合这个要求的不多，还有运营成本和盈利率的考虑。”孟凡军算了一笔账：商家豪装的成本几乎与土建成本相仿，还需要机电设备、水、电、煤气的投入，此外还要付出人员成本和经营流动资金，一个4万平方米的百货需要3亿-4亿的流动资金，一个15万平方米的Mall则需4000人维护，以基本工资1500元/月算，每月需要支出600万元。如此庞大的支出，若无天时地利人气，岂敢落脚。

　　与益华集团的“嫌小”不同，也有中小型商业主嫌奥体的商铺有点大了。南京一家洗衣连锁店的负责人告诉记者，以目前奥体每天每平方米2.5元的租金计算，一个50平方米的店铺仅月租金就是3750元，还不包括水电费和各项税费。不敢冒进一方面是无法预估目前当地人气能否支撑盈利，另一方面，奥体楼盘的沿街店铺面积都有点大，其实一家小店只要30平方米就足够了。

　　[专家献策]

　　商铺打造要量体裁衣

　　江苏省城市发展研究院城市经济规划中心主任刘宇平把奥体商铺的这一现象比喻成未经量体而裁出的衣裳。“一件均码的衣裳，会有人穿着合适，但更多人会嫌大或嫌小而不穿。空间先行的奥体，面临商业冷清的局面也不意外。”

　　亲手打造了湖南路商业街的刘宇平对商业空间有独特感受。他觉得商业是有灵魂的，能彼此影响，甚至承袭人与商业交流的情景。表现在街区上，是恰到好处的宽度和业态；表现在商场里，是适当的高度和空间引导；表现在新城规划上，是各种功能组团的科学规划与连接。而奥体则纵横着过宽的快车道而非情景式商业街；面孔雷同的沿街商铺和底商，而非可供个性化商家选择的商业组团。

　　“建筑城市空间，需要从产业特征着手考虑，以建筑实现运营灵魂。如宜家、百安居等一批商家，有其特殊的产业文化，有自己对市场负责任的营销体系，也有自己对店铺的面积空间要求和打造方式。每一种商业都是如此，一言以蔽之，但凡成功的商业，都是先有定位，再量身定做的。”刘宇平这样认为。

　　从点线面上设计商业

　　孟凡军认为，很多开发商都选择1-3层做底商或沿街商业，但这往往不能聚集人气，反而分散了人气。大量底商和沿街商业的出现，反而是对城市商业中心的一种破坏。

　　在刘宇平看来，分散式的商业除不能聚集人气，一旦出现重复性的商业业态，还会增加运营成本，削弱竞争力。所以提倡复合业态和分层次商业。他建议将商业打造分为点、线、面三个层面。第一个层面是生存性商业。以简易的生活配套满足社区内人们的基本生活需求。第二个层面是品质型商业。以步行10分钟为生活半径的商业配套，如餐厅、酒吧、书店等，提高生活品质。第三个层面即区域型商业核心区。以城市综合商业为主，满足城市大型功能、配套，吸引其他区域的人到此消费。它兼生活性、品质性和核心性为一体。

　　快报记者 杨连双 周彤

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