《金楼市》11月21日《“团退”席卷南京》一文见报后，每天都有数十位市民打进热线。除了房价下降导致资产缩水外，承诺配套没有兑现、公交地铁未通等都是业主坚持退房的理由。

　　此外，不少业主开始思考单方面的退房方式：主动断供能否达到退房目的？愿意赔付违约金，退房能否行得通？不过，在律师看来，若无相关合同约定或法律依据，退房的可能性都非常小，即便业主愿意支付违约金，退掉的可能性也只是50%。

　　业主：承诺不兑现怎么退

　　律师：可以索赔但退房难

　　黄先生拒称退房是因为降价。黄先生说，2007年6月他买了房，理由是该楼盘承诺是某名小学、某名中学的学区，且会通公交车。但现在，该楼盘指定的知名小学已开学，但该楼盘并非学区，计划的名校变成了一家不知名小学。公交车也没有如期通车。由于合同中没有上述承诺，黄先生仍以“承诺未兑现”为理由要求退房。

　　对此，江苏东恒律师事务所律师王磊谈到，不管卖房时开发商的“名校承诺”“公交承诺”有没有写进买卖合同，只要能出示印有相关内容的宣传单页、报纸广告以及盖有开发商印章的文字资料都可以视为合同一部分。

　　“开发商广告中的承诺虽未写进合同，但对业主是否购房及房屋价格等都有重大影响。开发商应该对承诺不兑现承担相应的违约责任。不过，该承诺在促使业主购房、房屋价格中占多大比重，则很难论证，法院判决退房的可能性比较小，更可能会据此裁量出一定赔偿。”

　　业主：断供后能不能退房

　　律师：难达目的得不偿失

　　另一部分“求退”不果的业主向《金楼市》求问：若主动断供，能否迫使开发商退房？对此，南京多位律师一致表示：除非真的还不起贷款，否则业主主动断供不但达不到退房的目的，且得不偿失。

　　江苏君远律师事务所李淑君律师提醒，业主断供后，向银行提供担保的开发商会向法院提起诉讼，而后法院会首先查封业主所持有其他资产，如房产、银行存款、股票等。“法院会取得业主所持有的其他资产，用来一次性支付断供房的所有剩余房款。业主的经济压力会更大。”

　　“如果业主没有其他资产，断供房产被银行拍卖的话，业主不仅需要支付不菲的拍卖费，在市场较差的情况下，拍卖所得的房屋款很可能都不够支付银行的剩余房款，业主仍要欠银行的钱。”王磊律师举了一个例子：假设所购房屋总价100万元，首付20万元，余下的款项在银行办了80万元20年的贷款。楼市低迷，总价100万的房子缩水后的现价仅需50万元即可。如果房主选择断供，断供房拍卖了50万元，则房屋拍卖后的价款还是不够还银行的贷款，房主不仅拿不回原来的首付款，算上利息，还要欠银行30余万。

　　“更得不偿失的是，房主因此在银行留下了不良的信用记录，以后无论是购房贷款还是其他事项贷款，都很难有银行愿意放贷。”李淑君补充。

　　业主：愿按合同付违约金

　　律师：能不能退得争一争

　　可如果业主愿意承担违约金呢？打进《金楼市》热线的刘先生表示，签订买卖合同时双方约定一方毁约的违约金是总房款的10%，再算上2万元的定金，共7万-8万左右；可房子还未交付就已缩水十几万，相比之下，他宁愿支付违约金，也要退房。

　　不过，目前并没有法律规定开发商必须同意业主的退房请求。李淑君律师分析，由于业主单方面提出违约，那么主动权在于开发商。开发商是没有违约的一方，所以开发商既可以提出要求业主继续履行合同，也可以退房，那是他的权利。但是目前这种市场情况下，开发商同意退房的可能性微乎其微。

　　在王磊律师看来，如果业主提出愿意支付违约金，而开发商拒绝退房，那么业主可以向法院提出诉讼。“有业主自愿承担违约金的前提，若还有别的条件利于业主，如房屋质量问题等，那么可以要求开发商退房。在法理上站得住脚，双方可以在法律面前争一争。”

　　[律师提醒]

　　“法定”条文有限，建议合同多“约定”

　　按照一般情况，只要开发商违反“约定”或“法定”条件，消费者就可以提出退房。法定条件是指根据《民法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》等法律、规章的有关规定，购房人在没有明确的约定下，所享有的退房权利规定。而约定条件则指购房者与开发商在合同中约定可退房条件。

　　“法定退房权一般包括购房合同无效导致退房、套型误差导致退房、面积误差导致退房、变更规划导致退房、质量不合格导致退房等几种情况。购房者为保护自身权益，可以在签订买卖合同时，约定出一些退房条件。”王磊律师提醒在法定退房条款的背景下，合同签订双方可以在合同中多做约定，以保证双方的权益。

　　快报记者 杨连双 周彤

　　[记者手记]

　　“团退”之惑

　　团退，一夜间成热门词。

　　理由是降价，以及由降价引发的，对质量、环境、配套、户型、规划等诸多的不满。

　　业主说：我白发父母一辈子的血汗就这么蒸发了。

　　开发商说：如果房价涨了你会分我钱退我房吗？

　　各执一词，情有可原。可声声叹息的背后，是铁一样的法律：符合法定退房条件的，退；以降价为由的，不退。

　　降价赔付？合同里写了吗？开发商莫衷一是：不能开这个闸门，一旦开了，资金链不保；老业主却早已明地里结成联盟。

　　南京的冬天，楼市里“团退”风蔓延，两种力量僵持不下。

　　不过，也有例外。李嘉诚在北京的别墅项目誉天下，首次发售最低总价在800万元以上，11月8日、9日“一口价”，联排和双拼的价格分别下降至467万元和530万元一套。为补偿首次开盘的业主，前期业主每户能得到300万元差价。自愿补偿。维护品牌？息事宁人？誉天下将付给前期业主1亿元的差价金额，但“一口价”后售出房款总额已超过20个亿。分析者云，经历过1998年经济危机的李嘉诚，更懂得在现金为王的道理。

　　真不能退吗？关键看开发商的心思。

　　非退不可吗？1998年经济危机后，多数香港人背着负资产艰难过活。可时至今日，香港房产仍寸土寸金。这要看业主的心思。     快报记者 杨连双

　　快报《金楼市》聚焦“楼市降价综合征”系列报道关注由降价带来的退房、交付、房贷、质量等深层次问题。

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