城北明城华贵园业主徐先生打进快报《金楼市》验房报名热线称，新拿到的房子主卧室的飘窗有两扇窗框。这不仅影响飘窗的正常使用，而且两层窗框上均是单层玻璃，节能性能也令他担忧。开发商“这种不伦不类的设计”究竟是出于什么考虑？房屋是否还有其他问题？本周二下午，记者和验房师赶到了现场，进行实地验收。
[业主档案]
徐先生，明城华贵园业主，2006年10月购置一套60平方米的新房，总价50万元左右，今年9月中旬交付。
[验房实录]
飘窗双窗框单层玻璃
在徐先生家的卧室内，记者确实被雷住了。这是个前几年比较流行的飘窗设计，在南墙的中间部位，一个40厘米宽的窗台面外伸出去，没什么异常。奇怪的是，除了伸出去的外沿有一扇窗框外，紧靠着窗台内侧还有一面推拉窗框，窗台上还有安全金属护栏。
“这样一里一外两个窗框，整个飘窗中间的空间就浪费了，所谓的飘窗根本无法用起来。”徐先生一边指引记者和验房师观察他发现的异常，一边提出自己的疑问。记者也发现，徐先生担忧的问题是显而易见的，这个飘窗内侧窗框以外的部位几乎派不上用场，外面窗框平时开启都是个问题。
验房师丁渤观察后分析说，这个双窗框的飘窗不仅影响业主使用，其采用的单层玻璃也不符合规范。“国家强制的节能设计要求使用双层中空玻璃，假如开发商是想通过双层窗框取代双层玻璃，这是否有达标的热工计算？”对于开发商的这种设计，他从节能要求方面也提出了质疑。
丁渤推算，假如做“断桥隔热型材+双层中空玻璃”的窗户，最低成本也要700元/平方米左右，而普通的单层玻璃窗户成本只要200多元/平方米。“这种造价成本差距还是很大的。”他建议徐先生就此向开发商讨说法。
入户门向外开不合适
刚走进徐先生家，丁渤就注意到其入户门是向外开的。但由于徐先生所在的一户处于走廊和电梯间的交接处，入户门向外开启后几乎将只有1米多宽的走廊拦腰截住，里面一户人家受到严重影响。
验房师表示，在《高层民用建筑设计防火规范》中，入户门在不影响公共安全的情况下一般主张向外开，便于人流疏散。但建筑设计规范规定，建筑开门、开窗不能影响公共安全，像徐先生家的情况入户门一般采取内开的形式。这样至少有以下两点好处：1.有效防止因入户门外开而遮挡视线导致撞伤过往行人；2.保证公共楼道的畅通性，如发生突发情况时，利于人群疏散。否则就会出现徐先生现在面临的问题：门打开后，走廊就无法通行，隔壁业主受阻。
“假如开门的时候，碰巧邻居路过，门碰伤了人怎么办？这是我的责任还是开发商的责任呢？”对于验房师提醒的问题，徐先生显然也意识到了。验房师表示，将门重新改成向内开也不大现实，徐先生可以和开发商或物业公司有个书面约定：如果以后开门中无意中伤到路过的其他人，不承担责任。
安防与隐私问题堪忧
徐先生家的卫生间就在一进门的地方，由于是间接采光，在临着走廊的一面墙壁上有个小推拉窗。但验房师认为，由于靠近走廊，这个窗户应该是自闭防火窗。但从现场观察来看，这个窗户不仅不安全，而且透明玻璃也对业主的私生活构成威胁。“这里至少应该安装毛玻璃，然后在外面做个金属防护栅栏。”他提醒徐先生，装修时肯定要从这两方面去补救，但费用可以找开发商分担。
除卫生间外，阳台因为设计上的缺陷同样有安全和隐私方面的隐患。记者注意到，徐先生家的阳台与隔壁一户人家的阳台之间只有一米左右的距离，很容易在两户之间攀爬与翻越。更重要的是，站在阳台上，可以看到隔壁一户客厅内大部分的空间。另据观察，在西面一户邻居的阳台上，还可以看到徐先生的卧室内部，各自隐私也无从谈起。这些也都为业主日后的居家生活带来了诸多不安全和不方便的地方，徐先生对此也很苦恼。他告诉记者，自己拿着户型图找装修公司设计时，对方设计师没有到现场就已经发现了这个问题，如何处理，尚无好的方法。
“开发商设计中的小小失误，带给业主这么多麻烦。”验房师表示，安防和隐私的问题在入住前肯定都是要解决的，但这需要邻里之间协商作出补救，如果涉及到封闭阳台，还得向有关部门申请。
快报记者 刘果 文/摄
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[验房问答]
飘窗走廊如何计面积？
李女士：近几个月买房子过程中，有好多楼盘自称“送入户花园、花园露台、飘窗面积等”。但也有朋友说这些面积虽然名义上是赠送，实际是已经计算到房价中，或者是在实际购房图纸当中会计入房屋面积。请问，国家在花园、露台、阳台、飘窗等这些部分的面积计算上有没有明细规范，我们该如何甄别开发商的“赠送面积”是真是假？
《金楼市》：这一问题在市场上普遍存在，尤其是在当前市场不好的形势下，不少楼盘借助大飘窗、入户花园、宽景阳台等设计增加卖点，然后打出“赠送面积”的宣传以吸引眼球。这在以前，由于对于飘窗、走廊等面积的计算并不是特别明细，导致许多开发商钻空子，纠纷也比较多。近日，南京市规划局出台了《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》，明确对一些飘窗以及花台的面积计算办法，可以视作这方面的判断依据。
《规定》中关于飘窗面积的计算方法是，建筑单体含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。面积的计算办法是：平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；飘窗与室内楼地面高差达到0.30米、其平均进深小于1.20米的，不计算面积。
关于阳台面积计算，《规定》也有补充。首先要将与阳台相连且底板标高和阳台一致的附属构件（如花台、设备平台等）并入阳台，参与阳台的面积测算。其次仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算，不开敞部分计全面积。此外，架空走廊也精确划分了需要计算面积的两种情况：建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，其楼层有柱的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；无柱的，按水平投影面积的1/2计算。
如果开发商声称赠送面积的部位不在上述规定的免计面积范围之内，建议读者要慎重购买，产权登记面积和房管部门实测面积以规定计量方式得出面积为准。
快报记者 刘果
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