投资经济学出身，市场研究见长，地产从业十年，现任南京广合不动产总经理的张治国，营销以精、准、快闻名。他思维缜密，视角具有穿透力。善用赋、比、兴，也有所保留。是一位在潮水起伏中始终镇定的地产人。

　　“什么是悟性？‘悟’是‘吾’在用‘心’思考，‘性’则是一种习惯。简言之，悟性就是一种经常用心思考的习惯。”所以，在张治国看来，自己最大的特点是，能够“用最短的时间看清一个项目”。

　　记者问：“从业十年，最得意的作品是什么？”

　　张治国：“龙江国际社区3个月卖了10万平方米，你说得意不得意？别人卖写字楼需要四年，置地广场在一年内全部售出，你说得意不得意？别人代理的楼盘两年回款3000万，我们接手后6个月收回1.5亿，你说得意不得意？……”

　　一串非常得意的排比式反问，这位措辞缜密的地产人微笑着暴露了自己的骄傲。

　　“卖房子和谈恋爱是同一个原理。人与人之间，并非外表门当户对就能结婚，需要经历初次相识、彼此了解、内涵阅读、互相吸引的过程，客户定位、产品研发也是如此，在于能否做出真正吸引目标客户的产品。”在做项目前期规划时就清晰勾勒出目标客户的群体，是张治国眼中做项目的必须。房子造给普通市民、中等收入人群抑或高收入人群，投资回报率和产品形态都不同，开发商需要做到心里有数。

　　“给工薪阶层的，可以紧凑些，以控制总价。”所以，张治国在龙江国际社区的房源中会把具备同等功能的户型缩减5厘米。78平方米造出两房，120平方米的三房缩减到115平方米，市场热捧。同理，一开始就瞄准世界500强企业和大型企业的置地广场，做到了南京车位配比第一、电梯配比第一、广场面积第一和全Low-E玻璃幕墙等南京诸多第一。

　　“比如，2005年辰龙广场的小户型针对两人世界以几米漫画为推广主题，用降低首付的促销方式吸引首次置业的年轻人解囊，而降低首付，甚至降价的手法对置地广场的客户而言简直不可思议。”

　　现在的市场情况比2005年时更糟吗？更糟。在紧缩的货币政策和成交量低迷的双重作用下，开发商该如何渡过难关？

　　张治国不反对降价。譬如说一个体量数十万平方米的楼盘，在销售不佳时采取降价的方式促销，市场好时再涨回去，价格曲线是起伏的，但资金流一直是上升的。然而若是一个5万平方米的小楼盘，以目前的市场看，除非降幅达500元/平方米才能打动市场，那么开发商将少收入2500万元。如果开发商拿出500-1000万元进行有针对性的密集式广告投放、活动营销，房子同样能卖掉，开发商却多入了1500万-2000万元。所以，具体楼盘应具体分析。其关键就在于营销举动的针对性和有效性。

　　[对话]

　　问：截止到目前自己最得意的作品？

　　答：都很得意。

　　问：最欣赏南京哪家楼盘的营销？

　　答：中海凯旋门。

　　问：如果你是开发商，会采用何种方式渡过时下难关？

　　答：具体楼盘具体分析：尚处在规划阶段的进行产品细分与设计；处在销售阶段的则在客户上做文章。

　　问：最喜欢的书？

　　答：《故事会》。

　　问：最喜欢的事？

　　答：打排球。

　　问：最不喜欢的事？

　　答：还没有。

　　问：目前最大的愿望？

　　答：做好“纯金十一铺”。