当前，在商品房销售过程中，房地产开发商在与购房者签订正式的《商品房买卖合同》前，一般都会向购房者收取一定的费用，这种费用常被冠以“定金”“订金”“押金”“保证金”等名称，且通常对返还问题都没有明确规定。因此一旦出现纠纷购房者不愿买房时，这部分已交的费用就很难返还。购房者应如何应对呢？

　　虽然一字之差，天壤之别，一般订金可退，定金不可退。但律师也指出，在某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是订金，但是，这种订金实际上相当于定金。商品房买卖过程中，当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商都会要求购房者签订一份《认购书》。此时，如果买卖双方在认购书中约定了：双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还，如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时订金实际上即属于定金的性质，应当按照“定金罚则”进行处理。

　　另据建设部出台的《商品房销售管理办法》，办法第二十二条对签订商品房买卖合同前，开发商所收取的定金或订金的问题作了规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”。

　　根据这条规定，是否符合销售条件就成为购房者维权的重要依据。开发商所销售的商品房不符合销售条件的，在签订商品房买卖合同前，向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况分别对待，第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项。第二，若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定，例如：开发商在《认购书》或订金收据上写明，购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金，在这种情况下则适用双方的约定。

　　主持人：快报记者 李汇丰