随着万达广场、东宝8号等一批项目开始动工，商务综合体再次成为南京楼市的热门话题。从早期的长发中心、君临国际等少数几个体量不大的商务综合体雏形初现，到现在城中、河西多个10万平方米以上的大型商务综合体蓄势待发，南京这座古城也开始继北京、上海、广州、深圳后，进入了一个商务综合体渐兴的时代。
一线城市成熟
南京刚刚起步
据统计，目前南京已建成和在建中的商务综合体，总数有将近20个。在新街口商圈中，有城开国际、观城（中华路1号）、金轮国际广场等；在珠江路商圈中，有新世界中心、华利国际、珠江1号等；在大行宫商圈中，有长发中心、新世纪广场等；在河西新城，有万达广场、中泰国际广场、东宝8号等。
部分商业专家认为，虽然数量逐渐增多，但对比国内一线城市，无论从项目规模还是入驻商业档次来说，南京的商务综合体发展都还属于较初级阶段。“如果以一线城市的标准看，目前南京市场上能真正称为商务综合体的项目寥寥无几。”在中商联商业投资管理有限公司总经理汪洋看来，能成为商务综合体的项目至少具备两个必要条件：首先，体量上如果是位于城市中心区域，建筑面积至少在10万到20万平方米，如果在城郊则应该更大；其次，业态足够丰富，各个档次商品特别是中高档次商品大量进驻。接着汪洋表示：“按这个标准看，目前南京能达到的项目并不多。”
发展潜力巨大
河西挑战主城
“作为刚起步的新型综合性物业，南京商务综合体未来的发展具有很大潜力。”汪洋对南京商务综合体的未来比较有信心。他认为，从规模和开发经验看，目前正在施工中的河西万达广场，是未来南京最具发展潜力的商务综合体之一。据万达集团南京公司介绍，南京万达广场是万达第三代商业地产——城市综合体的典范代表，也是万达集团迄今为止开发的最大规模的城市综合体。另据南京正旺置业有限公司经理助理黄菲介绍，该公司在河西东宝路开发的项目东宝8号，建筑面积超过10万平方米，集大型商业、酒店式公寓和写字楼一体，也是未来南京一处值得期待的商务综合体。
河西与主城区各有优势。“河西优势主要体现在规划合理及空间较大，而主城区的优势主要在于人口聚集度高。”河西中央商务区一位负责招商的主任这样表示。相比主城区新世界中心、珠江1号等商务综合体的底层招商完成，河西的中泰国际广场、联强国际大厦等项目的招商却是迟迟不见效果。“这里人口本来就少，再加上入住率太低，导致商家不敢贸然进入，而商业配套的不完善又让我们业主不愿住进来。”中泰国际广场的业主储先生这样认为。
三大条件决定
未来成败关键
针对目前发展所遇到的瓶颈，不少专家都提出了各自建议。其中，普遍认为商务综合体的成功主要取决于三个条件：即开发商的专业性、项目的规模性和招商的档次分明。
针对专业性，江苏友谊合升房地产开发公司总经理陈烽深有感触：“通过我们企业多年的调研和观察发现，那些在商业地产做过多年的开发企业，做商务综合体成功的几率会大许多。”陈烽认为，“从前期的房源销售到中期的项目招商再到后期的物业管理，专业性强的开发企业可以根据自身经验避免很多失误，以成熟的方式进行运作。”
“在主城或河西的商务综合体，建筑面积应达10万平方米以上；位于城郊结合区域的商务综合体，不应少于20万平方米”，汪洋认为，“只有具有一定规模，才能发挥出商务综合体巨大的辐射特长，带动周边区域发展，从而提升整个区域的价值和项目自身价值。”
“价值通过档次才能体现，只有较高档次的商业和较高层次的企业进驻才能提升项目价值。”戴德梁行江苏写字楼部经理刘东鑫这样表示，所谓档次分明，是指在实现上述目标基础上，达到商业的多元化构建，“比如说，引进大型超市拉动人气，引进特色餐饮和多种娱乐增强服务性等。”
快报记者 李汇丰
■一周行情
过去：成交四五百套居第三
现在：成交缩水一半成第一
南京网上房地产数据显示，7月14日-21日，全市普通住宅共计上市量27.33万平方米，与前一周相比翻了一倍多；认购面积为8万平方米，环比跌幅达到31.39 %，认购总套数仅783套，日均认购套数112套，较之前一周，日均认购量减少47套；而成交量相比上市量及认购量变化幅度不大，上周成交量为8.62万平方米，环比小幅下降，下降比例为4.22%，成交套数为823套，日均成交套数为118套，比前一周减少近17套。
江北：一周上市量超过20万
上周江北上市量激增，上市面积超过20万平方米，占全市上市面积的75%。江北上市量集中在桥北片区的威尼斯水城第七街区和旭日上城，其中仅威尼斯水城一个项目，上周上市量就将近15万平方米。
河西：认购量末位成交量第一
上周，河西认购量下跌幅度较大，认购量仅为前一周的1/3左右；而江宁认购量也有较大幅度的下探，认购量环比跌幅超过1/3；江北因有巨大的上市量作支撑，其上周认购量与前一周相比，变化幅度较小，基本维持前一周水平。
从成交行情来看，上周全市成交量较前一周有所下降，成交面积为8.62万平方米，但各板块表现出不同的成交特点：河西成交量翻番，成交284套，成交面积约占全市1/3，跃居全市成交量第一，而在楼市好的时候，一周成交四五套，也不过只能屈居第三；而江北与江宁销售量分居第二、第三，成交量较前一周都有一定回落。快报记者 费婕
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