与去年上半年的338.4万平方米，去年下半年的448.2万平方米相比，今年上半年土地出让面积仅224.3万平方米，且竞拍冷清，底价成交占主流，价格回调，“面粉”便宜了。2008年上半年土地市场是对2007年疯狂“地王”时代的反思；土地、房产价值重估时代即将到来。但易居对南京房地产市场长期发展持充足信心，房地产市场的启动－爬升－盘整－回落将反复重演。

　　走势分析

　　透过土地看房产：未来并不悲观

　　大多数专家都给南京土地市场戴上悲观的帽子，数据也很支持悲观的论调。但作为专业的研究机构，我们认为：市场高涨应该警惕风险，市场低迷时更重要的就是把握时机。以下是易居研究机构在分析悲观土地市场的同时，发现的未来房产市场发展的积极因素。

　　重估土地、房产价值

　　我们曾于2007年三季度对南京市房价泡沫做过专题研究，当时南京大多数区域出现不同程度的泡沫风险，并且2007年三季度呈现加剧的趋势。虽然当时的南京房地产市场存在一定泡沫风险，但风险系数远低于北京、深圳等大城市。房产的价值与土地价值息息相关，2008年土地市场重回理性，为土地、房产价值重估提供了契机。从积极方向看，上半年土地市场理性回归，有利于房地产市场泡沫风险的释放，有利于南京房地产市场持续长期稳定健康的发展。

　　长期市场依然被看好

　　自从2002年万科进入南京后，本土外地企业在南京房产、土地市场扮演重要、甚至是引领主流的角色。2006－2007年国内知名企业更是蜂拥而至，招商、金地、雅居乐、融侨、恒大等国内知名企业以不同方式在南京拿地。

　　2008年仅上半年就有两家外资拿地，一是2007年拿过地的恒基，二是首次进入南京的韩国第三大企业SK集团下属的子公司SK建设。这些知名外资企业要进入南京，必定通过严格项目评估，他们的进入表明了对南京房产市场长期发展的信心。如下半年有合理估价的优质土地挂牌，外资进入南京的趋势将进一步加剧。

　　“新龙江”将更多更大

　　在南京城市化进程中，郊区化发展车轮必将加快，“龙江现象”只是南京城市及房产发展的一小部分，可以预计不久的将来将有更多更大的“新龙江”区域出现。从分布格局看，城中的土地越来越稀缺，2008年上半年仅有一块土地出让，可以预见城中房产将是最具有保值功能的；城东从2007年以来无一块土地出让；河西、江宁、江北、仙林、城北是土地主要供应区域，也是目前与未来房产发展的热点区域。

　　板块盘点

　　河西：土地失利 房价高位

　　从月度走势看，6月河西成交价格有所滑落，但依然在高位运行，2008G17流拍事件可能成为河西房价变局的导火索。研究河西奥体出让典型地块的历史，可能就是研究地价与房价相互推动的规律。由于2007年土地价值过多透支了未来的预期，2008G17流拍事件可能标志着河西价值重估的开始。G17地块流标后，市场出现一件令人关注的事情：拉德芳斯和顺驰滨江奥城为首的“一口价”事件。从某种意义上讲，作为南京主城占比份额最大的河西板块是南京房地产市场的风向标，其下一步的演变将继续吸引各界人士的关注。

　　当然，河西是品牌开发商的集中地，品牌开发商如何在价值重估过程中体现品牌价值，值得期待。同时，今年部分政府部门入驻河西办公，充分显示政府对河西板块支持的力度，未来政府在河西价值重估过程中将发挥重要作用。

　　江北：竞拍激烈 楼市疲软

　　如果寻找2008年上半年土地市场的亮点，仅有竞拍85轮的2008G12地块（浦口江浦街道迎宾大道南侧2号地块）了。但这次激烈的竞拍没有带来江北市场热烈的反响，上半年江北市场表现疲软，销售量为78.8万平方米，不足去年同期的一半，巨大的销售压力使江北成为价格优惠力度最大的区域。但不可否认的是，纬三路过江隧道的利好，还是成就了2008G12地块的热拍和珠江镇片区的逐步崛起，这也是南京土地市场和楼市上半年为数不多的亮点。

　　江宁：土地冷清 楼市高调

　　2008年的江北有激烈竞拍的土地却没有火热的楼市；而2008年的江宁没有令人瞩目的热捧的土地却有不断被炒作的楼市，地铁利好与万科等知名企业入驻的利好被不断放大，还有谁会关注全市三块流标地块有一块在江宁？但值得注意的是，除受地铁影响的楼盘热销外，江宁其他区域的楼盘销售情况并没有想象中的乐观。

　　易居研究员 王鹏

　　[记者手记]

　　面粉便宜了

　　咋没人要了？

　　时下楼市正流行的是：“面粉降了，面包还会再涨吗？”正如已调整了半年的房价一样，不再疯狂的地价给了人们对“房价再降”的想象空间。然而仔细观察可以发现，仁恒、万科、中海、金地、招商、栖霞、银城等外地本土的地产大鳄们，在上半年的土地盛宴中不约而同地保持了缄默。

　　仔细观察上半年的土地出让情况。1-6月出让31幅地块共224万平方米，比去年同期少了18幅面积降了108万平方米。而与去年疯狂的地价相比，今年底价拿到的地块，其实并未真的便宜多少。最具鲜明对比的是河西奥体。万科取得金域缇香地块时是去年4月，激烈争夺后，楼面价从2861元/平方米涨到5466元/平方米，成一时地王（虽然该纪录不久后即被打破）。一年多以后，顺驰滨江奥城西侧的G16地块出让，被中国五矿底价摘走，楼面价高达4882元/平方米。遭遇流拍的G17奥体南部地块，挂牌时楼面价为3980元/平方米，比G16地块略低，但与一街之隔的仁恒江湾地块相比，较其最终成交的楼面价（3416元/平方米）还要多出500多元。而在2006年12月27日出让的江湾城地块，挂牌楼面价为1957元/平方米。

　　另一个方面，上半年全市出让土地224万平方米（商业地块占据了相对较大的比重），若仍按此速度，今年最多出让500万平方米土地，比去年的786万平方米少了近300万平米。这意味着，在未来2-3年内，由土地转化为商品住宅的上市量，将会有较大幅度的减少。这是否会引发几年后南京楼市的供不应求？一切有待市场考验。

　　快报记者 杨连双