房租还不够装修损失费

　　去年10月，张先生和李某签订了房屋租赁合同，约定将自己精装修的一套三居室出租给李某，租期为一年。谁知今年2月初，李某却拒付租金，并单方面要求解除租赁合同。

　　更令张先生意想不到的是，当他前去收房时竟发现：才过了短短几个月，这套精装修的房屋已面目全非！原先敞亮通透的大客厅被“飞”来的一堵墙隔出一间狭窄的小黑屋。客厅和卧室的实木地板都损坏严重，被踩出很多高跟鞋印，坑坑洼洼的。原来光滑的墙面上也被钉进了许多钉子。张先生急忙找装修公司咨询，得知基本恢复房屋原貌，需花费3万多元。

　　对于李某的做法，张先生十分气愤，“我收取的几千元房租还不够装修损失费呢！”张先生认为，李某应将房屋恢复原状。但李某以合同未约定为由，拒绝承担这几个月房租以外的任何费用。

　　张先生就此事询问律师:“难道我要求李某恢复房屋原状不合理吗？”

　　［律师出马］

　　出租前为房屋原状留证

　　根据我国《合同法》中有关“租赁合同”的规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，否则承租人将不承担损害赔偿责任。

　　因此，张先生如果要求李某恢复房屋原状，必须证明房屋的装修损坏是李某不正当使用造成的，而不是使用中的正常磨损、损坏。另外，他还须举证李某承租前该房屋的原始状况。

　　张先生向李某索赔金额应这样计算:“房屋原装修价值”减去“房屋现装修价值”，再扣除“房屋正常使用磨损、损坏价值”，其计算结果就是李某“非正常使用造成的房屋装修损失”。

　　在实践中，法院一般会判决承租人以现金方式赔偿出租人装修损失，而不是把房屋恢复原状，因后者在执行中往往会出现问题。如果双方对装修价值存在争议，诉讼中还需权威评估机构予以评估，张先生作为原告需预交鉴定费用。

　　本案的另一焦点是：房屋原状是怎样的。根据“谁主张、谁举证”的原则，张先生作为原告对房屋原状负有举证义务。如果张先生拿不出充足的证据，李先生再来个“死不认账”，法院很可能无法支持张先生的主张，张先生最终也只能吞下这个苦果。

　　由于平时生活中老百姓法律知识欠缺，因而往往在租赁合同中对所出租房屋的原状约定不明确，或根本没约定，这就造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。

　　律师提醒大家，出租房屋前，应在合同中注明房屋交付时的原始状况，如有条件可对房屋交付时的整体情况拍照或录像，以便出现纠纷后有据可循。             林靖