问：我是第二次买房且是二手房，过去贷过一次公积金已经还清，请问按照南京公积金的最新政策还能再贷一次吗？首付比例需要提高吗？

　　答：南京的规定是购买二手房的首付款比例不少于购房总价的40%。利用公积金二次贷款买房，首付不能低于40%，而二手房也可使用公积金二次贷款，首付维持在40%。

　　问：请问二手房买卖当中哪些是无效的合同？

　　答：第一种是房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖给不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　第二种是产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。若干人共有房屋时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　第三种是侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租者有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

　　第四种是非法转让，合同无效。下列房地产不得转让：1．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2．依法收回土地使用权的；3．共有房地产，未得到其他共有人书面同意的；4．权属有争议的；5．未依法登记领取权属证书的；6．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。　

　　问：在二手房买卖和贷款当中需要注意什么问题？

　　答：一是确保上家卖房意愿的真实，借助交易中心和守信中介确保卖房人及房产共有人在买卖合同中的签字真实有效。市民不妨自己在交易过程中也留心一下卖房人的身份证件有否虚假，同时留意合同签字人是否与身份证照片为同一人，避免上当受骗。

　　二是注意买卖资金安全，可选择网上二手房监管体系，通过银行和交易中心的资金监管，使自己的二手房买卖真正实现“一手交钱、一手交屋”。同时，卖房人要注意掌控自己的售房款，可要求贷款银行将买房人的按揭贷款直接划入自己的存款账户，避免挪用风险。

　　三是选择便捷通道，网上二手房交易平台是免费二手房交易平台，市民只需到房地产交易中心办理一次签约手续即可完成网上交易的所有手续。

　　本期主持

　　快报记者 费婕

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