“之前物业公司说每个月要亏1万元，喊着要涨物业费，可我们现在自己管理，算算账还可能会有一定节余。”今年1月15日，在原先的物业公司撤退及物业费不变的情况下，下关区百合华府小区实行了“业主自治”，3个多月过去了，小区秩序井然。南京市房产局物业管理办相关人士表示，从他们了解的情况来看，这是去年10月1日《物权法》实施以来，南京市出现的第一个业主自治小区，从业主“省钱”的角度来看，这种做法是值得肯定的。

　　[背景] 物业说每月亏1万， 喊着要涨价

　　2007年11月30日，百合华府业主委员会在拿到江苏星汉物业管理有限公司一纸《测算说明》后，当时就蒙了：物业公司当年10个月收入20万元，支出高达30.2万元。10个月亏损了10万元，物业公司要求将原来多层0.3元/㎡·月的服务费提高到0.65元/㎡·月、高层0.7元/㎡·月提高到1.1元/㎡·月。

　　物业费一下子涨这么多，遭到了众多业主的反对。在双方连续三次协商无果的情况下，2007年12月14日，星汉物业给百合华府小区业委会发了函告，表示“公司经营方针将以经营非住宅项目为主，由于种种原因，百合华府小区物业管理年年亏损，亏损额达到惊人的每月一万余元，并且这还不包括为小区垫付的大量共用水电费”。为此，该物业公司决定于2008年1月15日正式撤出百合华府小区。

　　[自治] 只有3户业主反对“小区自治”

　　物业走了，小区业委会会议表决决定对小区实行自治，自治方案为：由业主委员会聘请物业主管、保安、保洁、设备维修以及代账财会等必需人员。从2007年12月17日起，方案在公示7天后，业委会收到了两份业主书面意见（一份为反对、一份为建议），另外有两户业主口头表示反对，反对主要是担心财务不透明。

　　去年12月23日晚，小区业委会对“小区自治”问题讨论后，作出决定：原先收费保持不变，停车费也不变，其中地下车位240元/月、地面车位120元/月；公摊水电费代收代缴，按半年300元预收，每月公布一次使用情况；物业费预收半年，每半年公布一次使用情况。

　　小区业主委员会主任陈伯元说，目前预收的物业费收缴率达到了80%以上，费用由出纳统一收支，具体费用要报业委会审核后才予以使用。同时，为了使财务透明，还专门聘请了小区一名会计职业的业主做代账会计，每月审核一次财务。

　　[现状]    自治三个月，原有服务没缩水

　　从2003年小区交付之后就一直做门卫的付师傅告诉记者，原来星汉物业每月工资是700元，今年1月份“小区自治”后，他的工资增加到了800元，他挺高兴。

　　记者了解到，小区自治后的服务人员并没有缩减，反而由原来的19人增加到21人，其中保安12人实行24小时值守的三班制，具体人员配备为：两道大门6人、监控室3人、地下车库3人、保洁5人、收费员1人、出纳1人、水电工1人、物业主管1人。陈伯元说，从第一个月发工资来核算，总共发了1.895万元，比原来星汉物业报出的2.963万元少了1万元左右。

　　业主王先生说，原来物业公司是每天保洁两次，现在这几个月，保洁依然是每天两次，并没有比原来“缩水”，总体服务是没问题的。记者在采访中发现，不少业主觉得现在“小区自治”和原来有物业服务没啥区别，没觉得有什么不好。

　　[算账] 公摊水电费，一年能省10多万

　　原来物业喊着每月亏损1万元，在没有提高物业费的基础上，小区自治后还亏不亏呢？陈伯元和业委会委员桑玉柳掐着指头给记者算了笔细账。

　　按小区100%的物业费收缴率来计算，每月收费是2.5万元，一年30万元；停车费一年10万元、电梯广告费一年1万元。两者相加，总共是41万元。现在按照2万元/月的人员成本来算，一年是24万元，日常运行的办公用品、工具劳保等费用，算到5000元一月，一年也就6万元。

　　陈伯元说，即使按照现在物业费80%的收缴率来看，40多万元的收入打8折，还有32万多，应该可以持平。

　　“关键还有另外水电公摊费的一笔账，这笔账一算，我们一年就要省十几万元。”陈伯元说，去年11、12月份，星汉物业当时报给他们的户均分摊共用电费是65.87元/月，而今年1、2月份实行自治后，他们一核算，1月份是25.43元、2月份是23.8元，每户每个月少了40元，这样一算，262户业主，一年就可以省下10万多。

　　陈伯元说，还有就是公摊水费，去年11、12月份，物业报的水费2452.8元，而今年两个月只有459.2元，只有原来的18.7%，“你看看，原来浪费了多少水”。

　　小区自治前后基本情况对照

　　[问题]

　　业委会管理小区

　　没有“名分”

　　现在，72岁的陈伯元烦心的事不是业主不相信他，因为很多业主都很支持他。让他烦心的事是业委会的“身份”问题：“自治”后的小区，业主委员会无权和小区服务人员签订劳动合同，用工上只是和他们签一个用工协议；地下停车费要开发票，但是税务部门以“身份不符”拒绝提供发票，他们只能从其他物业公司买发票，但要多付10%的手续费。

　　另外，就是一些长期欠缴物业费的少数业主，他们不缴物业费，总不能和他们对簿公堂吧？

　　南京熙典律师事务所主任律师罗利军说，《物权法》赋予了小区自治的权利，可是在实行自治后，又牵涉到“非法用工”、不是民事主体不能获得工商、税务、劳动等部门承认的诸多难题。但是，如果说工商、税务部门给他们登记，就视同自治的业主委员会是一个“小公司”了，和物权法倡导的“小区自治”又南辕北辙了，这的确是个法律盲区。

　　[评价]

　　物业办：

　　“小区自治”值得肯定

　　“百合华府小区这种尝试，从业主利益的角度来看，减少了费用成本，这个是值得肯定的。”南京市房产局物业办公室相关人士表示，“小区自治”行为避免了承担高物业费的风险，而《物权法》第81条也明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。

　　不过，他也认为，“小区自治”和有专业的物业公司服务肯定也是存在差别的，业委会的“公心”不是每个小区都具备。一些开发商遗留的问题，业委会是否可以像物业公司一样有充裕时间去调解？自行管理或其他管理人管理，如果岗位招不到员工，小区是否会陷入无人管理的状态？

　　快报记者 尹晓波