有人说楼市春暖花开，有人说还冰冷三尺；有人说拐点已经来了，有人说百日就要剧变。

　　有人扯着脖子喊涨，有人愁眉苦脸唱跌；纷纷扰扰的楼市，让人雾里看花，摸不着头脑。

　　可是，房子是国计民生，更是切身大事，我们不得不关注，不得不沉浸其中。况且，买房的巨大支出还决定了我们不可草率行事，得认准方向，瞅准时机，三思而后行。

　　于是，我们需要思辨，当下楼市究竟是什么状态，未来楼市会走向何方？

　　于是，我们还需要借助专家的智慧，来拨开楼市的重重迷雾，不再盲人摸象。

　　在“拐点论”、“剧变论”、“楼市崩溃猜想”盛行的当下，发出“楼市回暖”的声音似乎需要特别的勇气。而这句话，从易居中国房地产研究院副院长丁祖昱的口中讲了出来。支撑他这一论点的，是自2001年以来易居在全国45个城市所掌握的楼市成交数据和学术界奉行的房地产发展周期理论。在谈到南京楼市时丁祖昱特别提到，预计到二季度末，南京楼市将全面回暖。

　　5个月以来

　　多个城市成交量回升

　　4月2日下午，包括广州富力董事长李思廉、万科执行副总裁刘爱明、SPG首席运营官王国光、复旦大学房地产研究中心主任华伟等在内的来自全国各地的200余位地产开发商、专家学者聚首在上海外滩茂悦大酒店，参加由易居中国发起的《2008中国房地产市场预测高峰论坛》。在国际资本市场动荡、国内股市楼市起伏不定的当下，人们对这场关于地产走势的预测性论坛，怀着一种复杂心理的期待。

　　根据近8年来对全国45个城市的地产成交数据的监测分析，易居房地产研究院对今年国内楼市走势做出了一份的预测报告。在阐析这份报告时丁祖昱第一句就指出，该报告是在3月31日各地成交数据出炉后最终成型的，而从数据中明显可以看到，自3月起，多个城市已出现成交量回升的现象。

　　“房地产与股市不同，股市做为单纯的投资品，可以无限的下跌，但房地产有居住、保值等功能，所以不会只跌不涨。”丁祖昱直言：不必对中国的房地产太过悲观。

　　易居数据显示，去年10月左右，北京、深圳、广州、上海、南京、成都、重庆、沈阳等城市都经历了长达数月的楼市成交量连续下滑状态。有个别城市2月份的成交量仅有去年10月的五分之一不到。在进入3月后，这种下滑趋势出现了改变：深圳2月楼市成交量是7万平米，比去年同期下降了80%，而3月成交量涨到17万平方米，同比下降43%；上海2月的楼市成交量31万平方米，同比下降54%，3月成交量则达到92.5万平方米，同比下降38%。此外，北京、天津、重庆、武汉等3月的成交量都出现不同程度回升，同比下降幅度在逐步减少。

　　部分城市复苏

　　南京预计二季度末回暖

　　但丁祖昱反复强调，成交量的回升并不意味着楼市的全面回暖，这只是“在全国80%以上的城市连续5个月成交量一路下滑后出现的略微的‘抬头’”。按照房地产周期理论，国内各个城市所处的房地产周期也不相同，各自呈现的发展状态不可同语。在易居房地产研究院提供的城市房地产发展周期理论图中显示，一个房地产周期分为复苏期、发展期和调整期三个部分。因楼市区域特殊性，珠三角、长三角、环渤海和中西部等区域的周期特征也不相同，存在一定的“阶段差异性”。

　　按照易居研究院的判断，目前上海、天津等城市处在不同轮次的复苏期，广州、深圳、北京、重庆、武汉、南京、杭州等城市则处在不同程度的调整期，而沈阳、西安以及中西部的二线城市、长三角及珠三角的三四线城市则处在初步轮次发展期。总体看，长三角楼市比珠三角要温和得多，在短暂调整后成交量会恢复到2006、2007年的水平，价格上保持稳定。而珠三角的调整时间则较长，力度也很大，预计下半年可能出现复苏。环渤海及中西部城市因特点不同，市场表现也不同。有些城市需要价格回调刺激成交，有的城市则仍处在向上发展期，有的是供应量过于庞大。

　　在分析南京市场时丁祖昱指出，南京正处于第二轮调整期，在今年二季度末很可能迎来全面回暖，前提是如果近期市场价格能够调整到位。“如果价格回调幅度能达到去年最高点的5%左右，那南京楼市将在第二季度末出现全面回暖。”丁祖昱预言，市场回暖后，到三四季度时南京楼市的成交量会恢复到2007年的同期水平。同时，上半年回落的价格也将随着成交量的上升而出现平稳甚至回升的过程，很可能达到2007年较高月份的价格。

　　快报记者 杨连双