事实上，一般容积率低于1的地块上才会建成别墅，可是看看这些项目的容积率，没有一个低于1，有的是1.2，有的是1.6，有的则更高，可是为何开发商偏偏要建成联排或叠加别墅呢？而且，为何这些高端产品又偏偏要与小户型紧密联系在一起？带着疑问，记者展开了调查。

　　南京一家建筑设计院的专业人士为记者揭开谜底，“定位越高的产品，利润越高，卖点越多的产品，利润也越高。”所以，开发商选择做“别墅”与利润和成本脱离不了干系。

　　这位专业人士告诉记者，目前开发商的成本主要是由土地使用权费、住宅建造成本、住宅建造期间费用及税费几部分组成，其中，住宅建造成本主要是“前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费”。

　　目前，通常多层住宅的建造成本在800元/平方米左右，小高层1400元/平方米左右，高层成本最高，达2000元/平方米。对于开发商建出的叠加和联排，他认为基本算作多层，成本差不多800元/平方米，品质较高的也就1000元/平方米。

　　他透露说，在所有房子中，小户型的成本其实最高，大户型成本相对低些，而别墅类的成本最低。

　　由此看来，同样的地块同样的容积率，建造小高层和高层与建造别墅的成本相差400-1000元/平方米，而别墅的卖价比公寓的价格高出一倍还多，成本节省了，售价却提高了。开发商为何钟情于此，由此可见一斑。

　　观点

　　地价决定他们必须做高端

　　南京网尚房地产研究预测，2008年，南京主城总价在300万元左右豪宅的上市量将达52万平方米，而因为南京对周边城市的辐射力有限，市场消化这些房源预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。

　　城中平层大户型供过于求，远郊和近郊别墅蓄势待发，像中海凯旋门、汇锦国际、天正湖滨等这样的“城中别墅”的前景究竟在哪？易居中国南京研究中心信息咨询部经理周颖表示，南京高端市场整体状况其实总体要好过普通公寓市场，但是总价300万－1000万的房子明显不好卖。

　　她分析，高端市场一直都是供过于求的市场，所以竞争最激烈。“城中别墅”相对而言上市量还不大。但是她特别提出，“真正的别墅并不难卖，难卖的是‘伪别墅’”。她认为，大户型的房子不能统称为别墅，真正的别墅一定是占有一定的稀缺资源，具有不可复制性和不可替代性，而未来升值的也一定是真正的别墅。

　　网尚研究机构认为，2007年下半年南京多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包价”的现象，受制于地价因素，这类项目的产品定位须坚持大面积高端物业路线，开发商以小户型＋“别墅”为突破口，能否实现突破，尚待市场检验。

　　快报记者 方芳 文彬