昨天，南京市建委通过网站（www.njfdc.com.cn）及调查问卷等形式发布了南京“两限房”供应政策调查表，就“两限房”的政策征求市民意见。通过其征询的问题和选项可以解读出有关部门对南京“两限房”运作的一些思路，其中房价制定范畴、居民的收入以及资产限制都是第一次露面。

　　[疑问一]

　　10万m2够不够？

　　可能是普通商品房

　　价格的70-90%

　　“两限房”是同类地段相同商品住宅价格的多少？调查表分别有70%、80%、90%三个选项，当然也留了空格让市民自己填写认为合适的数值，但可以看出，建设方预想的是在同类商品房价的70%-90%。

　　目前南京绕城公路以内区域的中低价商品房价格按照周边普通商品房均价的80%为定价原则。而日前市建委曾表示，“两限房”价格将介于同地段中低价商品房和商品房之间，也就是说，在绕城公路以内“两限房”政府预想的价格应该在同类商品房的80%或90%。

　　如果是80%，就难以和中低价商品房拉开差距；如果是90%，会不会和普通商品房太近了，显示不出价格优势？近期广州一处“两限房”被弃购，就是因为商品房价格降下来了，价格没优势了。现在江北楼盘已经打到95折，如果南京“两限房”只比商品房便宜10%，而商品房又有户型、地点的优势，“两限房”能否顺利售出就不好说了。

　　[价格]

　　[供应对象]

　　买过房但面积小的家庭也有可能

　　此前，南京“两限房”一直都说要参照广州办法：即有本地户口，男25周岁、女23周岁以上，没买过房，个人税前年收入10万以下（夫妻家庭年收入20万以下）即可。但昨天的调查表却拿出了广州和北京两套办法进行参照，其中对申购人群的限制大大增加。

　　限制一：户口

　　昨天的调查表第2项就是户口，虽然调查表给出“限制、不限制、无所谓”三个选项，但记者了解到，北京、广州目前都限制为“要有本地户口”。南京市建委上周曾表示，先供应有本地户口的居民，今后可能会对外来务工人员也放开。但记者了解到，今年南京“两限房”的建设计划只有10万m2，也就是说，目前不限制户口不太可能。

　　限制二：年收入

　　北京和广州的“两限房”申购标准中都对申购市民的收入作出了限制，南京也不例外。昨天的调查表第3项收入标准给了三档选择：个人年收入分别为2万、3万、5万；家庭年收入为4万、6万、10万。

　　这个标准基本与北京的尺度类似，个人为3.8万，夫妻两人为8.8万；而广州的标准则宽松许多：个人年收入只要10万（税前）以下即可。

　　限制三：现有住房面积

　　南京对申购人房产方面的限制也许会比广州要松的标准就是：广州只针对从无购房记录的家庭供应，而南京昨天的调查表里却给出了一个有关现有住房条件的选择，分别是人均住房15m2以下可购买、20m2以下可购买、25m2以下可购买。也就是说，南京很有可能对已有房但住房面积小的家庭供应“两限房”。

　　目前，南京已拿出计划，将在三年内对人均住宅建筑面积15m2以下、人均收入750元的低收入家庭供应廉租房。有业内人士认为：该标准可能不会卡在15m2，可能会放宽到20m2或25m2，以便和廉租房相区别。

　　限制四：家庭资产

　　“两限房”是为了解决城市中等收入家庭的住房困难问题，但如果一家人自己家很有钱，但不在房产上，收入又不太固定，他们会不会趁自己失业期间来“挤”“两限房”的申购大军呢？

　　对此，南京昨天的征求意见表也提出，是否要对家庭资产、汽车、父母房产、职业等方面作出限制，但没有提出明确数值。

　　争议：转让是否要跟政府分差价？

　　据了解，目前广州和北京的“两限房”陷入的最大争论就是：这究竟是保障性住房还是商品房，前者不能自由交易，而后者上市转让却和商品房一样，转让可以获取全部差价。

　　记者了解到，目前南京中低价商品房对上市交易未作限制，而且昨天的调查表里也没有提出“5年”和溢价分成比例，只是征询意见“是否拥有完全产权”，显然分差价还只是初步想法。

　　快报记者 孙洁

　　从南京市发布的“两限房”规模来看，今年的建设规模是10万m2，而目前南京每年商品楼市的供应量是1100多万m2，仅占1%。该项目目前还没有开工，何时竣工也没有时间表。

　　但记者了解到，截止到2007年2月，广州的“两限房”总量已经达到11000套。目前所划用地已经达到9宗，用地面积95.6万m2，建筑面积约206万m2。按广州市“十一五规划”，今后五年内“两限房”土地必须占住宅土地供应总量的43%，加上经济适用房土地占17%，广州只有40%是商品房，“两限房”将真正能左右当地市场。

　　据了解，南京“两限房”的供应对象是中低收入人群。这部分人群究竟有多少？有关部门没有透露数字。不过有市民提出，仅按今年建设规模10万m2，每套面积70-90m2来算，也只能提供1100-1500套，远远不能满足需求。那么，南京后面是否会追加建设计划呢？有关部门表示：要看该房推出后的效果，也就是申购市民多少来定。

　　[疑问二]

　　绕城以内有没有地建？

　　正当目前国内就“两限房”是保障性住房还是商品房、究竟是保障困难户还是平抑商品房价的手段而争论不休的时候，昨天南京的征求意见表后的说明却显示：南京的“两限房”不在保障性住房之列。

　　南京对“两限房”的定义是：政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、销售对象、套型面积等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅，“两限”主要是限定房屋销售价格和销售对象。“两限房”供应主要面向不满足保障性住房条件，又无力购买商品房的社会群体。

　　既然不在保障性住房之列，那么所用的土地能否享受国家经济适用房等保障住房所享受的税收、规费等减免呢？没有减免它如何保证价格比商品房有优势？它一旦规模需要扩大，用地能否得到保证？记者昨日询问有关部门土地落实的进度，答复仍然未定，而且南京目前绕城公路以内土地都很紧张。

　　快报今天10：00-12：00开通热线84783519，听听您对“两限房”的看法。