一位七旬老先生，仅仅花了三个小时，就通过中介公司买了一套价值96万元的二手房。但是，在签完合同后，老人方知上了大当，原来房子的四成面积属于不能记入两证的违章建筑。弄明真相后老人决定放弃买房，但却被卖主告上法院，卖主以老人违约为由，要求其给付定金2万元。

　　近日，南京市鼓楼区法院对此案作出一审判决，法院认为，老人在买房时卖主和中介方耐心解释不够，致使老人存在重大误解，故判决撤销双方签订的房屋定金协议，原告的诉讼请求被驳回。

　　三小时不到定下一套房

　　李老先生70岁，南京人，看到房价在涨，李老先生和老伴决定用闲钱买套二手房以期增值。为担心自己的决定会动摇，老人没有把自己的打算透露给儿子。

　　2007年11月6日，李老先生从媒体广告中看中了一套位于南京市汉北街的二手房，当天下午即和老伴赶到发布广告的某房产中介公司打听详情，中介公司的相关人员告诉老人，这套68.24m2的房子非常理想，实际空间大，买下来绝对不吃亏。中介一撮合，老人立马动了心，果断决定将房子拿下。

　　当天下午5点多，中介公司的业务员领着李老先生夫妇去卖主郝先生家看房子，由于天色已晚，夫妇俩只见房子面积确实不小，但外面的结构却无法看清，但总的感觉是比较满意。

　　看完房回到中介公司时，已是晚上约8点，在中介人员的好说歹说下，李老先生同意签约。随后，买卖双方在中介人员的鉴证下，利用中介公司提供的格式合同文本订立了《房屋定金协议》，中介公司作为鉴证方在该协议上加盖了印章。

　　《房屋定金协议》约定，郝先生自愿将汉北街×号、面积为68.24m2的房子卖给李老先生，双方认可成交价格为96万元；签约当日李老先生付定金2万元，余款94万元在2008年1月5日前一次性给付郝先生，双方办理房屋过户手续；双方买卖房屋按套计价，李老先生支付中介公司中介费1.3万元。

　　因李老先生没有带现金，合同签订后担心变卦的他便将带在身上的一本定活两便存折交给了郝先生并告知密码，存折里正好有现金2万元。

　　感觉不对一夜之间毁约

　　李老先生夫妇回到家已是晚上9点多了，这时，他把买房成功的消息告诉了家人，儿子听到这个消息后感到十分突然，当即赶到父亲这边问了详情。当看到父亲所买的房屋只有68.24m2，价格却高达96万元，而合同又是约定房屋按套计价，觉得这里面肯定有问题。

　　经儿子的一番点拨，李老先生意识到问题的严重性，次日银行一上班，他便去银行给存折办理了挂失手续。与此同时李老先生的家人也去房产登记部核查交易房屋的有关情况，终于弄清该房屋之所以看上去面积大，是因为有50m2的简易房与主房连成了一个整体，而这部分面积因属违建而无法计入产权之中。不仅如此，该房的房龄也高达16年。查明事实后，李老先生决定放弃这套房子的购买计划。

　　李老先生一夜之间改变了主意，这让郝先生始料未及，因无法从存折中取出2万元定金，找李老先生协商又谈不拢，随后郝先生将李老先生告上了鼓楼区法院，要求被告按约定给付其2万元定金。

　　收到法院的应诉通知后，李老先生在请教了律师后随即提起反诉，他认为郝先生在和他签订协议时，隐瞒了房屋产权面积仅占房屋实际面积60%的这一重要事实，他有权拒绝在重大误解前提下订立的协议，并请求法院判决撤销该协议。

　　■审理结果

　　法院人性化审案

　　驳回原告诉讼请求

　　法院审理认为：从生理学的角度分析，人进入老年之后，大脑思维会变得迟钝，认知能力会有所减退。李老先生已是七旬老人，卖房人郝某，尤其是作为中介方的某房产中介公司，应当本着最大的耐心、最大的善意，不仅应当如实告知房屋的实际情况，而且更要耐心引导和劝导李某认真考虑、慎重决定。以本案而言，从中介方带李某夫妇看房到买卖双方签订协议，整个过程尚不足3小时，别说是一个70岁的老人，即便是年轻人，要在这么短的时间内作出买房这样重大的决定，也显得过于仓促，考虑难以周详。

　　按第三人述称的汉北街地段的二手房均价每平方米1万元，扣除房屋产权面积应得款项，另50m2左右的无产权简易房实质上作价高达近30万元，这是难以让人理喻的。不论原告及中介方有无提醒李某慎重决定，但李某显然由于年龄原因及缺乏买房经验，对于该项交易思虑欠妥、存在重大误解。

　　根据法律规定，重大误解前提下签订的协议，当事人请求撤销的应予支持。依据合同法的规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，因此原告郝某的诉讼请求法院不予支持。法院依据查明的事实及认定，故作出了上述判决。（文中人名为化名）

　　通讯员 李自庆

　　快报记者 朱俊骏