每一个成功运作的新板块，背后都闪耀着创新思维。南京别墅开发从“小三山”过渡到“大三山”，“鼓北板块”和“河西嵩山路”在两年时间里迅速成为新兴高尚住宅区，江宁“方山—九龙湖”板块在曲折中崛起……回首这些轰动一时的新板块发迹史，不难发现，开发商成功运作各板块的道路其实是由一个个创新思维串联起来的。

　　南京别墅的发展史

　　从“小三山”到“大三山”

　　如今的江宁“三山”板块，已是南京市家喻户晓的别墅聚集区。得天独厚的自然景观资源和地理位置优势固然是它发迹的基础，但从整个跌宕的发展历程看，个别开发商几个关键时候的大胆创举真正改变了它命运。

　　2001年，瑞景文华在该区域内首开别墅物业，紧跟其后的是运盛美之国、翠屏国际城、玛斯兰德等几个项目，但在定位上显得比较混乱。2003年下半年，山水华门项目开发并首次明确提出了“第一居所”的概念，但并没有被立即接受。2005年，包括香山美别墅，复地朗香、爱涛漪水园等多个别墅项目参与进来，第一居所的定位被明确。此时，“小三山”板块的别墅开发也发展到了顶峰，并一举成为南京最大的别墅区。

　　“小三山”板块的提法是相对后兴起的“大三山”而言的。前者是指江宁的“翠屏山、将军山、韩府山”，后者则是指老山板块、紫金山板块、江宁‘小三山’板块这三个更为广阔的区域。业内专家认为，从“小三山”到“大三山”的发展，不仅是南京别墅开发时间意义上的延续，也是空间意义上的拓展与延伸。这其中反映出开发商运作板块思维上由“点”开发到“面”运作的变化，“大三山”的别墅开发格局给了开发商提升楼盘品质和明确区域细化定位的自住选择和外在压力。

　　这种板块运作思维的直接结果是，“小三山”板块、紫金山板块、老山板块各寻“出路”，分别形成了“第一居所别墅区”、“城中豪华别墅区”和“第二居所度假型别墅区”，形成了良好的发展态势。

　　南京高尚住宅典范

　　鼓北板块与河西嵩山路

　　2004年10月，栖霞集团在黑龙江路上开发的汇林绿洲一期开盘。这个在鼓楼北部区域尝试走高端路线的楼盘，开盘价格远远领跑着附近楼盘的售价。随后，金陵大公馆、天正湖滨花园、玄武英郡、凤凰和鸣苑几个项目跟进，纷纷走高端路线。这批楼盘的产品以舒适精装的大户型为主，开盘价格也一个比一个高，吸引了大批高收入人群。2006年底，湖南路和中央门两大成熟商圈包围下的“鼓北板块”里的这几个楼盘价格均超过了1万元/平方米，“南京楼市看城中，城中楼市看鼓北”越发名副其实。尽管鼓北板块的形成是几家高档楼盘齐力打造出来的，但更多的是依赖该区域成熟的配套优势。正如一位业内人士所言：“鼓北的崛起抹不去龙江的影子。”

　　与此同时，河西的嵩山路板块成为高尚生活区的路程也让人关注。嵩山路位于奥体附近，在这条长度不过千米、宽度约24米的道路上，云集了中国地产界的三位大腕：万科、中海、万达。经过联合炒作，如今，这里已形成了中高收入人群聚集的“河西第一生活区”。

　　竞合之路创造共赢

　　方山—九龙湖板块崛起

　　2007年里，人们在惊叹于江宁楼市的抢眼表现时，一定不会忽视方山—九龙湖这个板块新秀。方山—九龙湖今年在分分合合中崛起，折射出一个“由单打独斗炒板块到联手炒区域”新的运作板块的成功尝试。

　　2006年底，作为江宁板块南扩的先头兵，方山板块的罗托鲁拉和印湖山庄率先开盘。由于是在一个全新的区域开发项目，这两家楼盘前期运作中更多的是强调自身产品的特色，在如何让购房者接受这个新的板块方面则显得力不从心。今年下半年，方山周边的几个预计开盘的项目继续延期开盘。相反，在其西部的九龙湖板块内的合家春天花园、同仁康博花园、中梁颐和南园等几个项目陆续面市。只是，九龙湖板块有的开发商最初更倾向于将九龙湖定位成将军山别墅区的南延板块。

　　停滞了几个月之后，有些开发企业意识到，作为远离传统居住区的新兴板块，方山和九龙湖两个板块独立运作远不如放到一起炒作。于是，方山和九龙湖的几家开发商达成共识，一场历时半年多的方山—九龙湖的板块运作开始了。

　　事实证明，在江宁其他板块房源供应量有限且市场又很火的情况下，十几家开发企业联合让方山—九龙湖在南京楼市迅速走红。与以往的激烈竞争不同，竞合之路使得这个板块焕发了勃勃生机。

　　快报记者 刘果