最近，二手房市场上流传着关于江宁的种种“传说”。这个曾经只是一个南京城郊县的区域，什么时候已发展成为全市二手房交易量的最大户？在岔路口等热门成交地段，甚至还出现了二手房价远远高出期房价一大截的倒挂案例。一些资深的房地产经纪人面对岁末的江宁市场也连呼“看不懂”。

　　现象

　　江宁区交易量激增

　　从9月开始，江宁二手房便进入了一个交易激增期，从此持续增长。据我爱我家的市场研究报告统计，9月江宁区成交量占比最大，10月亦是如此。同期，雨花台、栖霞两区跃升为二手房成交新亮点。但传统观念中的好地段，诸如鼓楼、玄武、下关、白下、秦淮、建邺等老城区统统出现下滑态势。

　　江宁连锁店目前是中介公司最为乐意发展的门店之一。即使是新到南京落户的公司，经营网点还不够多，它们也依然会把江宁列入首批开业的连锁店名单。随着经纪人竞争的加剧，一手商品房的稀缺，久违了的房号现象也再次现身“江湖”。从无孔不入的网络信息中，不少购房者意外发现了在售楼处买不到的新房，已经成为了经纪人手上的一张房号。

　　然而最令人惊讶的事件，还要算发生在天地新城的一个典型案例。

　　案例

　　老房比新房卖得贵

　　开盘已超过5年的天地新城最近又有一批新房源上市销售。这批新房源分外抢手，但很快却在二手房中介公司那里出现。列举一则期房房源信息：“97平方米，55万元，2房2厅1卫1厨，4楼/6楼”，这则房源的挂出时间为本月15日，并在简介中特别标注称：“期房可直接更名”。据调查，这则房源来自于鸿远置业公司。

　　奇怪的不在于中介那里有期房，而是新房的价格竟然要比天地新城5年前的老房还要便宜一大截。1+2联合不动产公司的资深经纪人介绍说，最近公司成交的江宁二手房量特别大，因为江宁新房房源稀缺的缘故，二手房价格就抬得比较高。就以天地新城一套交付于2002年的房源为例，同样是“96平方米，2房2厅1卫1厨，2楼/6楼”，它的成交价格为70万元，比同类的07年期房昂贵25万元。

　　简单计算一下，老房成交单价每平方米7292元，而新房挂牌单价5670元，二手房比新房每平方米贵了1622元。

　　分析

　　“一房一价”空子被钻

　　岔路口地区的房源非常抢手，仅天地新城一家小区，一个月以内就在365二手房网站中挂牌了1000多个房源。1+2联合不动产认为，这是新房供应量锐减刺激了二手房市场的缘故。

　　业内人士认为，江宁地区广大，郊县改区时日已久，部分区域居住环境和交通条件已经非常成熟，而房价相对于主城仍然存在较大的差距。尤其在今年下半年，下关和玄武的房价都出现了大幅度拉升的现象，江宁的购房魅力顿时凸显出来。以天地新城天玑座21幢的一房一价价格表为例，这幢楼的定价以江宁价字[2007]145号文件为基础，基准价格为每平方米4760元，浮动幅度5%。于是，21幢的综合平均价为每平方米4917元，根据楼层、朝向和户型的差异，其中最高价每平方米5248元，最低价4308元。

　　作为一家老盘，天地新城天玑座的成本构成上就比2007年当年的新盘要降低许多，尤其在土地成本这一块表现最为明显。此外，南京市目前对商品房严格按照成本核定售价，并严格执行一房一价、一套一标，房价准降不准涨的政策，这使得开发企业难以随行就市。业内人士认为，这才是这一区域二手房价高于新房价的根本原因。

　　因为二手房价格是不必执行一房一价的政策，于是投机者大钻空子，采用各种手法将房源从商品房市场辗转腾挪到了二手房市场，然后再将价格随行就市，终于造成了新房买不到，而二手房太贵的后果。

　　预测

　　这样的情况长不了

　　“这样的情况持久不了！”一位业内人士大胆预言：“江宁二手房已经出现了租售比倒挂的现象。说明二手房的售价已超越了它所代表的商品的实际价值。”

　　举例来说，一套以每平方米7292元成交的96平方米天地新城二手房，它的租赁市场行情却只有每月1000元。也就是，房东在出租700个月，也就是58年之后，才能收回自己的初始投资。快报记者 刘欣